قیمت اجاره چگونه تعیین می شود؟/ تورم قوانین بازار را زیر پا گذاشت

افزایش بی رویه قیمت مسکن و اجاره بها در سال های اخیر باعث شده تا افرادی که به دنبال سرمایه گذاری در بازار مسکن هستند، افزایش یابد. اما به طور کلی رهن یک واحد مسکونی چند درصد از ارزش کل ملک است؟

افزایش قیمت ملک و اجاره بها در سال های اخیر سرمایه گذاران را به سمت ورود به این بازار سوق داده است. عده ای با خرید و فروش مستمر سعی در کسب سود از این حوزه دارند و برخی دیگر ترجیح می دهند با نگه داشتن ملک خریداری شده در سایه تورم و اجاره آن، کسب درآمد کنند. اما هزینه رهن و اجاره از چند درصد کل هزینه خانه تشکیل شده است؟

چند درصد از قیمت ملک رهن کامل است؟

سال هاست که صاحبان ملک در ایران قیمت اجاره ملک خود را بر اساس انتظارات تورمی تعیین می کردند و قانون گذاری دولت در این زمینه نمایشی بیش نبود، اما یک قاعده کلی در این زمینه وجود دارد.

این مبلغ معادل یک پنجم تا یک چهارم قیمت ملک است، یعنی بین 20 تا 25 درصد ارزش کل خانه. منطق این قیمت گذاری این است که اجاره خانه برای صاحب آن منبع درآمد و فعالیت اقتصادی محسوب می شود، بنابراین باید سودآور باشد.

معمولا در ایران کمترین سود را سود بانکی (16 تا 20 درصد) و بیشترین سود را سود بازار (36 درصد) در نظر می گیرند، بنابراین این مقدار بین دو سود استاندارد در نظر گرفته می شود.

نکته جالب این است که قیمت مسکن طی دو ماه گذشته کاهش یافته است، در حالی که اجاره بها کاهش نیافته و همچنان در حال افزایش است. به نظر می رسد تورم و انتظارات تورمی این فرمول را شکسته است.

افزایش اجاره بها در شرایط تورم

افزایش تورم در جامعه باعث می شود وام مسکن و اجاره بهای ماهانه به همان نسبت افزایش پیدا کند، به این معنی که صاحبان املاک با تمدید اجاره، قیمت اجاره ملک خود را متناسب با تورم افزایش می دهند، اما با شروع فصل اجاره امسال شرایط برای دیگری فراهم می شود. مهربان ظاهر شد

هزینه جدید اجاره بها در سال جاری به ویژه در شهرهای بزرگ مستاجران را غافلگیر و درمانده کرده است و به نظر می رسد تورم وام مسکن و اجاره بها از تورم مسکن پیشی گرفته و از آن پیشی گرفته است.

برخی از ساکنان تهران در سال جاری با افزایش بیش از 100 درصدی رهن و اجاره مواجه شده اند و برخی دیگر که به دنبال خانه جدید هستند، ماه هاست که نتوانسته اند واحدی با بودجه مناسب پیدا کنند.

در این میان خانواده هایی نیز هستند که مجبور به مهاجرت به مناطق پایین و یا حاشیه شهر شده اند و هر روز ساعت ها را در ترافیک سپری می کنند تا به محل کار و تحصیل خود برسند.

مشاهدات میدانی تجارت نیور در آغاز فصل اجاره سال 1402 نشان داد که اگرچه برخی مستاجران افزایش متناسبی را تجربه کردند، اما برخی از آنها با ارقام عجیبی از سوی مالکان مواجه شدند.

افزایش بی رویه اجاره بها در سال 1402

یکی از مستاجران منطقه 9 در این خصوص گفت: خانه 42 متری من که پارسال 50 میلیون رهن و سه میلیون تومان اجاره داشت، به 300 میلیون رهن و اجاره گران شده است. هفت میلیون تومان در سال جاری؛ “من نمی توانم کنار بیایم و باید به دنبال یک آپارتمان جدید باشم.

یکی دیگر از مستاجران یافت آباد که به عنوان کارگر خدماتی در یک شرکت مشغول به کار است در سال جدید با افزایش بالای 140 درصدی اجاره بها مواجه است. وی در حالی که سال گذشته یک واحد 42 متری در این منطقه را به قیمت 50 میلیون تومان (فول) رهن کرده بود، امسال علاوه بر افزایش رهن خود به 120 میلیون تومان، ماهانه یک میلیون و 200 هزار تومان نیز باید اجاره پرداخت کند.

این در حالی است که متوسط ​​دستمزد کارگران در سال 1402 27 درصد افزایش یافت و همانطور که گفته شد تورم اجاره بها از درآمدهای متوسط ​​و فقیر پیشی گرفت.

تمایل مالکان به اجاره نسبت وام مسکن

روند نزولی ارزش پول ملی باعث شد تعداد زیادی از مالکان رهن را به اجاره ماهانه ترجیح دهند، چرا که تعداد واحدهای مسکونی با اجاره ماهانه بالای 10 میلیون تومان در فاصله بین آگهی ها افزایش یافت.

دلیل این امر افزایش بسیار زیاد اجاره بهای ماهانه نسبت به نرخ های بانکی است، روندی که بیشتر در بین مالکانی که هیچ ایده ای برای استفاده سالانه از پول خود ندارند، رواج دارد.

بی نظمی بازار مسکن اجاره ای

مشکلات اخیر در اقتصاد کلان بازار مسکن را با مشکلات عدیده ای مواجه کرده است و ادعای دولت مبنی بر تعیین سقف 25 درصدی افزایش قیمت عملا قانع کننده نیست.

از سوی دیگر، طرح مالیات از خانه‌های خالی تنها به عرضه خانه‌های بزرگ منجر می‌شود که به شرایط آشفته گروه بزرگی از مستأجران با بودجه‌های محدود پاسخ نمی‌دهد.

کارشناسان معتقدند دولت باید هر چه زودتر فکری به حال بازار مسکن و اجاره کند، در غیر این صورت تورم که قیمت مسکن و اجاره بها را به دنبال دارد، گروه زیادی از مردم را به گرداب خود می اندازد و سرنوشت آنها را در وضعیتی نابسامان فرو می برد.