بخش منفی برای معاملات املاک و مستغلات

میانگین قیمت مسکن در تهران در اولین ماه سال 1401 کاهش یافت، میانگین قیمت مسکن در معاملات منعقده در فروردین ماه امسال در پایتخت به 34 میلیون و 270 هزار تن رسید در حالی که در ماه قبل این رقم از 35 میلیون تن گذشت. کاهش 2.4 درصدی قیمت مسکن در تهران در حالی رخ داده است که به نظر می رسد دو عامل در دوپینگ مسکن دخیل باشد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، آخرین گزارش بانک مرکزی از نبض بازار مسکن در فروردین ماه امسال حاکی از آن است که در این ترم 3400 معامله در پایتخت به ثبت رسیده است. اگرچه این آمار نسبت به حجم معاملات ثبت شده در اسفندماه سال گذشته 50 درصد کاهش داشته است، اما از نظر مقایسه امتیازی، این یک صعود رکورد محسوب می شود. در واقع این حجم از معاملات مسکن در نیمه تعطیل فروردین ماه از سال 98 تاکنون بی سابقه بوده است.

در فروردین ماه امسال حجم معاملات مسکن نسبت به فروردین ماه سال گذشته 63.7 درصد افزایش داشته و مقایسه آن با ماه های مشابه سال 98 و 99 نیز رشد نشان می دهد. در نگاه اول، رشد مراکز فروش مسکن ممکن است به این سوال منجر شود که آیا بازار مسکن وارد فاز رونق شده است یا برای رونق آماده است؟ پاسخ به این سوال منفی است. اگرچه در فروردین ماه سال 1401 رکورد بیشترین معاملات این ماه از سال 1377 به بعد به ثبت رسید، یعنی گرم ترین فروردین چهار سال اخیر را در بازار مسکن پشت سر گذاشتیم، اما این به معنای بازگشت رونق به بازار مسکن نیست و فاز “آخر” آن متفاوت از آوریل 1400 در ماه اول قرن جدید ادامه دارد.

فروردین ماه امسال نسبت به فروردین ماه سال گذشته «تفاوت غیراقتصادی» است و در عین حال تفاوت اقتصادی این ماه با ماه های مشابه سال های 98 و 99 وجود دارد که در نهایت منجر به ثبت رکورد حجم معاملات در ماه گذشته شد. تفاوت فروردین امسال با ماه مشابه سال قبل را باید در وضعیت «ریسک غیرمتغیر اقتصادی» تأثیرگذار بر بازارها دید، یعنی. مذاکرات برای رفع تحریم ها

مذاکرات در فروردین ماه سال گذشته انجام شد، بنابراین انتظارات تورمی در بازار مسکن بالا نبود. در نتیجه تقاضا برای خرید ملک به شدت کاهش یافته و حتی متقاضیان مسکن نیز منتظر به نتیجه رسیدن مذاکرات و به دنبال آن ثبات و بازگشت به قیمت بالاتر مسکن بوده اند. این در حالی است که در فروردین ماه امسال مذاکرات برای احیای برجام عملا متوقف شد و در نتیجه انتظارات تورمی در بازار مسکن افزایش یافت.

این انتظارات گروهی از متقاضیان را بر آن داشت تا در صورت به تاخیر افتادن یا شکست مذاکرات به هر دلیلی که منجر به افزایش مبادلات تجاری شود، پیش از آنکه تأثیر انتظارات تورمی بیشتر شود، اجرای تصمیم خود برای خرید را تسریع بخشند. این در آمار منعکس شد. تفاوت فروردین 1401 با همان ماه های 1377 و 1378 نیز در غلبه وضعیت «پس از جنگ» است.

در واقع، در سال‌های 1998 و 1999، فاز رونق مسکن با وجود کاهش تجارت ادامه یافت و قیمت‌ها ماه به ماه در نوسان بودند، در حالی که حجم معاملات بسیار پایین بود. اما در سال 1400 بازار مسکن تحت سلطه فاز پسابرجامی قرار گرفت و این وضعیت ادامه یافت. تداوم تاثیرات 13 ماهه آن باعث شده است که گروهی از خریدارانی که قصد ساخت ملک را دارند در نهایت در فروردین ماه وارد بازار مسکن شده و خرید خود را انجام دهند. در واقع تداوم و ثبات بازار مسکن در یک ماه اخیر مشوقی برای خریداران بوده و باعث شده تا در این ماه 3400 معامله مسکن در پایتخت به ثبت برسد.

به گزارش دنیای اقتصاد، متوسط ​​قیمت مسکن در تهران در معاملات فروردین 1401 با کاهش 2.4 درصدی نسبت به اسفند 1400 به 34 میلیون و 270 هزار تن رسید. اما این کاهش در حالی رخ می دهد که تورم پنهان مسکن (تغییرات قیمت پیشنهادی فایل های فروش در بازار آنلاین کالاهای اساسی “دیوار”) در این ماه به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. در حالی که میانگین تورم پنهان ماهانه مسکن در سال گذشته 1 درصد بود، در فروردین ماه به 3 درصد رسید که نشان از افزایش قابل توجه قیمت عرضه شده توسط فروشندگان در بازار مسکن دارد. بنابراین دومین موضوع کلیدی برای وضعیت بازار مسکن به دنبال مقایسه تورم پنهان و نهایی مسکن در فروردین ماه نسبت به اسفند است. چرا با وجود تورم مثبت پنهان 3 درصدی قیمت اسمی مسکن در فروردین ماه کاهش یافت.

بررسی «دنیای اقتصاد» از توسعه بازار مسکن نشان می‌دهد که این کاهش به دلیل «رفتن خریداران به خانه‌های قدیمی» است که در قالب «کاهش تاریخی سهم مسکن نوساز و نوساز» نمود پیدا می‌کند. در معاملات آوریل 1401 “. در ماه گذشته سهم مسکن نوساز زیر پنج سال در معاملات شهر تهران به کمترین حد خود رسید و تنها 28.7 درصد از کل معاملات فروردین ماه متعلق به این گروه سنی بود. فاصله بسیار زیاد قیمت مسکن تا سطح قیمت مسکن نوساز عاملی است که باعث سقوط آزاد سهم تازه واردان در معاملات در فروردین ماه و پس از کاهش چشمگیر معاملات مسکن گران قیمت در بازار مسکن شده است. یا کوچک، میانگین تغییر قیمت مسکن در پایتخت منفی است.

همچنین انتظارات فروشندگان از سطح قیمت ها به دلیل شرایط خاص بازار مسکن در شب عید (اسفند) و تصور اینکه می توانند مانند ماه گذشته به افزایش قیمت پیشنهادی خود ادامه دهند، با مقاومت خریداران مواجه شد. به این ترتیب تعبیر فاز دوپینگ پس از دوپینگ را می توان برای اتفاقات فروردین ماه در بازار مسکن به کار برد و دلیل این دوپینگ کاهش سهم واحدهای گران قیمت در معاملات بود که شرایط پسابرجامی را ایجاد کرد. در بازار مسکن به همین شکل باقی بماند

اگرچه شرایط مسکن به دلیل انتظارات تورمی افزایش هزینه های عمومی، افزایش هزینه های ساخت و ساز و عدم وجود ریسک غیراقتصادی تا حدودی برای افزایش قیمت ها مساعد بود، اما در نهایت از کاهش قیمت مسکن استفاده شد و “قیمت واقعی” بیش از 5 درصد کاهش یافت. تجربه یک ماهه. گویا تورم ماهانه در فروردین ماه 3 درصد بود در حالی که تورم مسکن منفی 2.4 درصد بود. به این ترتیب قیمت واقعی مسکن در ماه گذشته به طور متوسط ​​5 درصد کاهش یافت.

وزن زیاد خریداران در بازار فروردین

سوال سوم در مورد آخرین تحولات بازار مسکن که با بررسی آمارهای رسمی به ذهن خطور می کند این است که چرا کاهش ماهانه قیمت مسکن در فروردین ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل کمتر است؟ فروردین ماه سال گذشته آغاز ریزش آن در بازار مسکن بود که میانگین قیمت اسمی مسکن در این ماه نسبت به اسفند 99 با کاهش 3 درصدی همراه شد. این در حالی است که کاهش ماهانه قیمت مسکن در فروردین ماه امسال با وجود اینکه ثبات آن پس از بازار به دلیل کاهش معاملات با مسکن گران قیمت تثبیت و حتی لمس شده است، اندکی کمتر و به 2.4 درصد رسید.

دلیل آن هم این است که در فروردین امسال تعداد خریداران نسبت به ماه مشابه سال گذشته و همچنین نسبت به تعداد فروشندگان در بازار بسیار بیشتر است. در بازار فعلی مسکن حضور فروشندگان کم نیست، فروردین ماه نسبت به اسفندماه بیش از 30 درصد افزایش داشته است. در واقع فروشندگان به خوبی می‌دانند که بازار پس از پیدایش، تمایل به تداوم دارد و اگر متغیر خارجی دیگری بر روند بازار اثرگذار نباشد، ممکن است در شرایطی که قیمت‌ها در بازار مسکن ثابت است، فروش در اسرع وقت در خدمت آنها باشد. به این ترتیب قیمت پرونده های فروش 3 درصد افزایش یافت، اما قیمت اسمی مسکن با توجه به بالا بودن قدرت چانه زنی خریداران در شرایط فعلی، روند نزولی خود را ادامه داد که منجر به کاهش قیمت های واقعی شد.

تاثیر هزینه ساخت بر ذهنیت سازندگان

یکی از اتفاقات بازار مسکن که در یک ماه اخیر در افزایش قیمت پرونده های فروش بسیار موثر بود، تورم مصالح ساختمانی و هزینه های ساخت است. در سال جدید هزینه صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری تهران در حالی افزایش می یابد که تورم مصالح ساختمانی که از ابتدای سال گذشته شتاب گرفته است همچنان ادامه دارد. به گفته واسطه‌های مسکن در تهران، در هفته‌های اخیر قیمت برخی از مصالح ساختمانی و مواد اولیه پرکاربرد مانند آهن، یراق آلات و غیره افزایش یافته است. به طور قابل توجهی افزایش یافته اند و این مشکل به ویژه بر قیمت مسکن نوساز تأثیر می گذارد. سرایت افزایش قیمت واحدهای نوساز به سایر واحدهای مسکونی نیز به شکل افزایش قابل توجه قیمت پیشنهادی املاک در تهران در فروردین 1401 صورت گرفت.

جدای از افزایش تورم و افزایش هزینه های ساخت و ساز که بر تصور سازندگان از آینده بازار مسکن تاثیر گذاشت، حداقل دستمزد ۵۷ درصد افزایش پیدا نکرد و به دنبال آن قیمت پیشنهادی در بازار مسکن افزایش یافت.

عدم شناسایی ریسک غیراقتصادی و طولانی شدن روند مذاکرات نیز از دیگر عواملی است که ممکن است بر انتظارات تورمی بازار مسکن تاثیر مستقیم داشته باشد. همه اینها در مجموع منجر به افزایش 3 درصدی قیمت پیشنهادی در پرونده های فروردین شد، اما به دلیل کاهش دوپینگ با کاهش سهم ساخت و ساز جدید، وضعیت به طور مستقیم در آمار معاملات فروردین ماه و میانگین اسمی منعکس نشد. ارزش مسکن در این ماه کاهش یافت به گزارش دنیای اقتصاد، به گفته کارشناسان در بررسی اخیر اقتصاد جهان، بازار مسکن 1401 تحت الشعاع دو عامل مهم «هزینه» و «ریسک متغیر غیراقتصادی» قرار گرفته است. تغییر هر یک از این دو عامل بسیار مهم است، زیرا می تواند بلافاصله بر قیمت مسکن در بازار تأثیر بگذارد.