روز جدید : سردترین فصل ساخت و ساز پایتخت در بهار 1401 به ثبت رسید. تولید مسکن تهران در سه ماهه نخست امسال به پایین ترین حد در 18 سال گذشته رسید.
این رکود تاریخی ساخت و ساز مسکن بیش از هر عامل دیگری متاثر از «احیای قیمت مسکن» در اوایل سال جاری است که باعث شد سرمایه گذاران ساختمانی نسبت به آینده نامطمئن باشند و نتوانند بفروشند و در نتیجه از ادامه آن منصرف شوند. فعالیت ها. سازندگان در مارپیچ تورم ملک گیر کرده اند. بنابراین «رشد بیشتر قیمت» خروج آنها از بازار ساخت و ساز را تشدید می کند و بالعکس.
رکورد جدید کاهش گردش مالی ساخت مسکن در پایتخت به ثبت رسید. اگرچه تیراژ ساخت و سازهای مسکونی در تهران در سال 1400 به پایین ترین حد خود رسید، اما آمارهای جدید از پروانه های ساختمانی صادر شده در سه ماهه نخست امسال نشان می دهد تیراژ ساخت و سازهای مسکونی در تهران نسبت به ته تاریخی سال گذشته 42 درصد کاهش یافته است. بهار سال گذشته برای 10 هزار و 700 واحد مسکونی در تهران پروانه ساختمانی صادر شد که بهار امسال به 6 هزار و 200 واحد کاهش یافته است. بررسی عوامل موثر در بروز این حادثه نشان می دهد که سازندگان و فروشندگان در مارپیچ بازار مسکن گیر کرده اند. مارپیچی که از چرخه معیوب تورم مسکن و تأثیر آن بر میزان سرمایه گذاری ساخت و ساز تشکیل شده است.
داده های آمار پروانه های ساختمانی صادر شده در سه ماهه نخست امسال نشان می دهد که بهار تولید مسکن در سال 1401 به زمستان سپری شده است. بر اساس این آماری که در اختیار ما قرار گرفت، تیراژ تولید مسکن در فصل گذشته حتی در مقایسه با کاهش فصلی رکود تاریخی تولید مسکن در سال 1401، 42 درصد کاهش یافت و سرمایه دوباره از پایین ترین سطح تاریخی در ساخت مسکن سقوط کرد. . در واقع، تعداد شروع به کار مسکن‌های جدیدی که در بهار امسال مجوز ساخت دریافت کردند، تقریباً نصف مقداری است که در فصل مشابه سال گذشته بود. بنابراین بهار گذشته حال و هوای کاملا زمستانی برای سازندگان داشت.
اما پیام این آمار با بررسی روند بازار سرمایه گذاری ساختمانی در سال های اخیر کاملاً قابل درک است. سال گذشته در شهر تهران 40 هزار و 500 واحد مسکونی از سوی شهرداری تهران پروانه ساخت اعطا شد که سال 1400 در واقع هفتمین سال رکود شدید سرمایه گذاری های ساختمانی در تهران بود، اما روند نزولی ساخت و ساز به گونه ای ادامه یافت که در سال جاری مقایسه شد. تا شش سال قبل از آن (94 تا 99) کارنامه بی سابقه ای داشت. در واقع گردش مالی ساختمان ها که بین 80 تا 100 هزار واحد مسکونی در سال در شهر تهران بود، از سال 94 به بعد به 60 تا 65 هزار واحد کاهش یافت، اما این وضعیت ثابت نبود و در سال گذشته حجم ساخت و سازها به پایین ترین حد خود رسید. سال قبل از آن به 40500 واحد کاهش یافت.
عوامل مختلفی در رکود سرمایه گذاری ساختمانی در سال های اخیر نقش داشته است، از جمله افزایش بی سابقه قیمت مسکن بین سال های 1997 و 1999، دامپینگ مصرف کنندگان متقاضی خرید ملک از بازار به دلیل عدم تطابق بین سطح قیمت و مقرون به صرفه بودن خریداران. و در نتیجه کاهش تقاضای پایدار مسکن در بازار و در نهایت کاهش قدرت خرید اولین بارها به دلیل تورم، این امر تاثیر بسیار بیشتری بر وضعیت ساخت و ساز دارد. در بازاری که سازندگان به دلیل شرایط خاص ناشی از جهش و کمبود قدرت خرید متقاضیان مسکن قادر به فروش واحدهای خود نیستند، روندی شکل می گیرد که زیان مضاعف تلقی می شود. به این معنا که هم سازندگان و هم خریداران مسکن بازنده این روند خواهند بود.
ماجرای وضعیت دو طرفه بازار مسکن از این قرار است که سازندگان به دلیل عدم توانایی در فروش واحدهای تکمیل شده به دلیل فاصله زیاد بین سطح قیمت و مقرون به صرفه بودن اکثر استفاده کنندگان املاک، نمی توانند چرخه سرمایه گذاری در ساخت و ساز را از سر بگیرند. این امر منجر به کاهش ساخت و سازهای نوساز و در نتیجه عدم عرضه آپارتمان در بازار مسکن، پیامد طبیعی آن خواهد بود. در بازاری که عرضه کافی نیست، معمولاً قیمت مسکن افزایش می‌یابد و سازندگان با مشاهده این وضعیت که با افزایش سطح قیمت خرید و فروش دشوارتر می‌شود، به طور فزاینده‌ای از سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای جدید اجتناب می‌کنند.
وضعیتی که تولیدکنندگان در آن گیر کرده اند را می توان به عنوان “مارپیچ” تعبیر کرد. اصطلاحی که در علم اقتصاد برای توصیف رابطه بین تورم و دستمزد در اقتصادهای بیمار تحت تأثیر سیاست های پولی مشکل ساز استفاده می شود. نکته مارپیچ تورم-دستمزد این است که در غیاب سیاست پولی مناسب، از افزایش حداقل دستمزد برای مبارزه با کاهش قدرت خرید خانوارها استفاده می شود. این در حالی است که افزایش دستمزد به تنهایی باعث افزایش تقاضا برای کالا و خدمات می شود و از آنجایی که افزایش عرضه کالا و خدمات وجود ندارد، این اقدام در نهایت تورم زا خواهد بود زیرا با عرضه ثابت تمایل به افزایش تقاضا دارد. ، قیمت انواع کالاها و خدمات رشد خواهد کرد. بنابراین بحران اقتصادی فوق به پدیده تورم و مارپیچ دستمزد تعبیر می شود که نشان دهنده تأثیر متقابل افزایش دستمزدها بر تورم و مسیر نزولی اقتصادی است که شهروندان در چنین شرایطی طی می کنند.
اما در بازار مسکن چه اتفاقی افتاد که از آن به «مارپیچ» تعبیر کرد؟ ماجرا از این قرار است که با توجه به شرایط ناشی از رونق و رکود بازار معاملات ملکی طی چند سال گذشته، سازندگان عملا با شرایطی مواجه هستند که آخرین حلقه زنجیره بازار مسکن کار نمی کند. اهمیت حلقه اخیر وجود تقاضای موثر برای خرید در بازار مسکن است که در حال حاضر به دلیل نبود قیمت مناسب به دلیل تورم مسکن مشکل ساز شده است. به این ترتیب سازندگان نمی توانند اشیای تکمیل شده در سال های اخیر را بفروشند و اصل این عدم توانایی در فروش منجر به کاهش عرضه می شود و کاهش عرضه پدیده ای است که طبیعتا تورم را در بازار مسکن افزایش می دهد. منجر خواهد شد. پس از افزایش تورم مسکن ناشی از کاهش عرضه، به تدریج گروه های بیشتری از متقاضیان مسکن از بازار بیرون رانده می شوند و این به معنای پیچیده شدن وضعیت سرمایه گذاری در ساخت و ساز طی این روند است. نتیجه مارپیچی که سازندگان در آن گیر کرده اند چیزی نیست جز این که در سه ماهه اول امسال به دلیل این وضعیت دست از ساخت و ساز بر می دارند و به زیر کف ساختمانی در تهران می رسند.
خرداد «شب خاموش» در بازار ساخت و ساز
نگاهی اجمالی به وضعیت بازار ساخت و ساز در تهران نشان می دهد که سرمایه گذاران ساختمانی در یک پنج ضلعی محبوس شده اند و اگر متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی در جهت شکستن این وضعیت تغییر نکنند، راهی برای خروج از این پنج ضلعی ندارند. شرایط فعلی آنقدر برای سازندگان نامطلوب است که حجم تقاضای ساخت و ساز در خرداد ماه با کاهش چشمگیر و غیرمنتظره ای مواجه می شود. علاوه بر اینکه تیراژ ساخت و ساز در شهر تهران در بهار امسال به کمتر از کمترین حد تاریخی سال گذشته رسید، در خردادماه تنها برای 1600 واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شد که تقریباً برابر با تیراژ ساخت و ساز در فروردین امسال است. ماهی که بازارها نیمه تعطیل هستند) و این بدان معناست که خرداد 1401 در بازار ساخت و ساز در وضعیت «نزدیک به تعطیلی» بوده است.
اتفاقا در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن در معاملات تهران با رشد ماهانه 8.5 درصدی همراه بود که در سه سال اخیر بی سابقه بوده است. به این ترتیب جهش قیمت مسکن در آخرین ماه بهار امسال بار دیگر رکود تولید مسکن را رقم زد. ضعیف بودن قدرت خرید، غیرقابل پیش‌بینی بودن آینده قیمت‌ها و نبض معاملات مسکن، سخت‌فروشی اشیاء تکمیل‌شده تحت تأثیر تورم احتمالی آتی، تداوم روند تورمی در بازار مواد از زوایای سلولی است که در آن وجود دارد. فعالان بازار ساخت و ساز گیر کرده اند ساخت و ساز و افزایش هزینه ساخت و در نهایت حفظ ساختمان های نیمه کاره به صرفه تر از اتمام و فروش آنها برای شروع ساخت و ساز جدید است. در سمت دوم، فعالان ساختمانی می گویند که به دلیل تورم مصالح و کمبود قدرت خرید، درآمد ساخت و ساز در واقع به حدود 30 تا 35 درصد کاهش یافته است. آنها در عین حال معتقدند در صورت عدم کنترل وضعیت تورمی در بازارهای مختلف، نگهداری از ساختمان های نیمه کاره و در نتیجه حفظ ارزش املاک برایشان سود بیشتری خواهد داشت.
راه خروج از دور باطل املاک و مستغلات
در بهار امسال حدود هشت هزار واحد مسکونی نوساز و نوساز مورد معامله قرار گرفت که در مقایسه با شش هزار و بیستصد پروانه ساختمانی صادر شده، حداقل تعادل بین تقاضا و عرضه این واحدهای مسکونی را نشان می دهد. حتی اگر مدت یک تا دو سال ساخت و تکمیل بلوک ها را در نظر بگیریم، با مقایسه تیراژ ساخت بهار سال گذشته با معاملات بهار امسال، میزان ساخت و فروش تقریبا برابر است که وضعیت بهتری نسبت به بدون ساخت و ساز جدید، اما در عین حال شرایط در حالت ایده آل، نرخ ساخت و ساز از نرخ تقاضا بیشتر می شود. به هر حال فصل اول هشتمین سال رکود شدید ساخت و ساز با ادامه رکود ساخت و ساز سپری شد و کارشناسان معتقدند ادامه این وضعیت مسیر پایان رکود معاملات مسکن را پیچیده می کند.
آنچه بیش از هر چیز باعث خروج سازندگان از بازار ساخت و ساز در تهران شده است، بلاتکلیفی نسبت به آینده است و این واقعیت است که سیاستمداران حوزه مسکن به جای رفع این بلاتکلیفی، تمرکز خود را بر تقویت عرضه در قالب مسکونی گذاشته اند. ساختمان های گلخانه ای در قالب پروژه مسکن یک میلیون است. از نگاه کارشناسان، اگر با اقدامات اقتصادی و غیراقتصادی در داخل و خارج از بازار مسکن، ابهام نسبت به آینده کاهش یابد، چرخه معیوب شکل گرفته در بازار ساخت و ساز متوقف خواهد شد.
کلیدی ترین برنامه دولت برای نجات بازار مسکن از رکود عمیق ساخت و ساز ممکن است مهار تورم باشد که اقدامی امیدوارکننده تلقی می شود و فعالان مختلف بازار از جمله سرمایه گذاران ساختمانی را برای از سرگیری فعالیت های خود تحریک کرده است. علاوه بر این، کاهش ریسک ناشی از وضعیت متغیر غیراقتصادی، یعنی. مذاکرات برای رفع تحریم ها می تواند به ثبات اقتصادی و مهار تورم کمک کند. البته در بازاری که تورم نداشته باشد فضای سرمایه گذاری در ساخت و ساز وجود خواهد داشت. اما آنچه مشخص است این است که در صورت عدم بهبود آمار ساخت و ساز و تکرار تیراژ بهاره در سه فصل آینده، مجموع واحدهای مسکونی که برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده است به حدود 30 هزار واحد می رسد. در پایان سال جاری، این معادل یک فصل فعالیت ساختمانی در شرایط عادی بازار (قبل از رونق مسکن در سال 2017) است. بنابراین دغدغه و تمرکز سیاستمداران حوزه مسکن در حال حاضر باید در درجه اول نجات سازندگان از مارپیچی باشد که مانع از ادامه فعالیت آنها شده است.