روز جدید رئیس جمهور در سومین جلسه شورای عالی مسکن درباره وعده ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال، بار دیگر توپ را به سمت مانعی ناشناخته به نام «بنیانگذاران وضع موجود» به زمین زد و گفت: کسانی که خدای ناکرده نمی خواهید این طرح اجرا شود.» کنار گذاشته شود. محسن نیک نفس، پژوهشگر حوزه اقتصاد مسکن و کارشناس انبوه سازی و استاد دانشگاه در این باره گفت: دولت به واقعیت موجود واقف است و خود را توجیه می کند چون این اتفاق نمی افتد، می گوید قول داده است. براساس اعلام بانک مرکزی، در فروردین ماه امسال 50 درصد افزایش قیمت اجاره بها داشته است که در مقایسه با 1400 اجاره بها در تهران 25 درصد، شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت 20 درصد و شهرهای دیگر 15 درصد افزایش داشته است. سنت اما مستاجران همچنان با افزایش اجاره بها مواجه هستند مستاجران ملکی با پول رهن از سه سال پیش (1398) صاحب خانه شدند.از سوی دیگر، مهدی سلطان محمدی، توسعه ارت در مورد بازار مسکن می گوید: بخشی از درآمد اجاره بها از مجاری غیررسمی و ثبت نشده صورت می گیرد و سرمایه گذاران در بازار اجاره با کنترل دولت از بازار خارج می شوند. مشکل مسکن و اجاره بها در ایران این است که قیمت مسکن و اجاره بها در سال های اخیر به طور تصاعدی و غیرواقعی افزایش یافته است. دلایل افزایش قیمت مسکن، حکمرانی ضعیف، فشار تحریم ها بر اقتصاد کشور و کاهش ارزش پول ملی است. در 9 ماهه دولت سیزدهم اجاره بها به شدت افزایش یافت. این در حالی است که در دولت یازدهم قیمت زمین و مسکن در حال کاهش است. گزارش پیشرو به این موضوع می پردازد.
دولت نمی تواند بگوید بلوف زده است!
نیک نفس با اشاره به سخنان اخیر رئیس جمهور در شورای عالی مسکن گفت: با شناخت ساختار وزارت مسکن فکر نمی کنم جایگاهی در این نهاد وجود داشته باشد که مانع تحقق مهم ترین وعده رئیس جمهور شود. آقای رئیسی در واقع به نظر می رسد که دولت از واقعیت های موجود آگاه است و خود را توجیه می کند زیرا اینطور نیست که مثلا بلوف زده و اشتباه کرده است.
محسن نیک نفس، محقق و کارشناس انبوه سازی مسکن به آفتاب نیوز گفت: شاید بتوان محوری ترین شعار انتخاباتی آقای رئیسی را ساخت نهایی 4 میلیون خانه در دولت وی عنوان کرد. بر این اساس و با پیشنهاد دولت در همان ابتدای کار، قانون جهش تولید مسکن به تصویب مجلس رسید. این قانون همچنین به صراحت بر ساخت سالانه حداقل یک میلیون خانه تاکید کرده است.
وی افزود: پس از روی کار آمدن قدرت و آغاز روند به اصطلاح مومنین. وزیر مسکن در اظهاراتی عجیب گفت: وعده ساخت 4 میلیون مسکن اجرایی است اما این به معنای ساخت سالانه یک میلیون مسکن توسط دولت نیست. به شرطی که عمر دولت 4 سال باشد.طبق بدیهیات ریاضی سالیانه 1 میلیون خانه ساخته می شود.4 میلیون و در واقع ادعای آقای رستمی به نوعی ناقض قوانین ریاضی است. رحمت الله فیروزی پور بادی، عضو کمیسیون اتباع مجلس شورای اسلامی نیز به آفتاب نیوز گفت: ساخت یک میلیون خانه نیازمند زمین است. همچنین با توجه به افزایش تورم و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، باید به این سوال پاسخ داد که چگونه می توان این حجم عظیم مصالح را با نرخ معقولی تامین کرد، علاوه بر این که بانک ها چگونه می توانند مالی شوند. ساخت و ساز مسکن سردار رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی از برنامه اعطای وام 700 میلیون و 6 میلیون تنی مسکن خبر داد و دریافت کننده علاوه بر بازپرداخت اصل وام، 978 میلیون تن سود نیز باید پرداخت کند. که کل اصل و سود را بدون احتساب معوقات و کارمزد به یک میلیارد و 678 میلیون تن افزایش می دهد، معادل حقوق خانوارهای کوچک و متوسط از 5 تا 20 میلیون تومان است.
این در حالی است که به گفته کارشناسان طبق اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت یک واحد آپارتمان 50 متری در تهران یک میلیارد و 700 میلیون تن است و با وجود سودهای کلان و مافیایی، تردیدهای جدی در اجرای این امر وجود دارد. وام.
پیامدهای سیاست منفی برای کنترل اجاره
مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن درباره سیاست تعیین سقف اجاره بها برای کنترل بازار به خبرآنلاین گفت: بحث تعیین سقف اجاره بها بحثی است که دهه هاست در دنیا مطرح شده است. تحقیقات زیادی در مورد نتایج این سیاست ها انجام شده است. خلاصه مطالعات نشان می دهد که به طور کلی این روش ها در کوتاه مدت کمکی به بازار اجاره و مستاجران نمی کند. البته این برای مستاجرینی که در حال حاضر در یک آپارتمان زندگی می کنند مفید خواهد بود، اما به محض اینکه نقل و انتقال انجام شود یا صاحبخانه بخواهد مستاجر جدیدی استخدام کند، مشکلات بیشتری ایجاد می شود.
این کارشناس بازار مسکن توضیح می دهد: فشاری که دولت وارد می کند باعث می شود بخشی از درآمدها از کانال غیررسمی و ثبت نام نشده باشد. این اثر منفی سیاست دولت است. از سوی دیگر، عرضه مسکن استیجاری در درازمدت رو به کاهش است زیرا مالکان با شرایطی مواجه هستند که در آن بر تصمیمات اقتصادی داخلی خود کنترل دارند. در عین حال سرمایه گذاران در بازار اجاره نیز بازار را ترک خواهند کرد.
سلطان محمدی گفت: اجرای این سیاست در بلندمدت باعث ایجاد بازار سیاه می شود و بسیاری از پرداخت ها از مجاری غیررسمی انجام می شود. صاحبخانه‌ها اجاره‌های شفاف را پرداخت نمی‌کنند و برای تضمین کارشان پول دیگری می‌خواهند تا بتوانند با وجود تهدیدها از خود دفاع کنند.»
وی گفت: تجربه نشان داده است که تعیین سقف اجاره بها باعث کاهش کیفیت واحدهای اجاره ای می شود و مالک سعی می کند هزینه ها را به حداقل برساند.
سلطان محمدی بابیان اینکه ریسک اجاره بها افزایش می یابد، تاکید می کند: به طور کلی تبعات این سیاست منفی بوده و کمکی به مستاجران نخواهد کرد.
افزایش اجاره بهای حومه شهر به دلیل افزایش تقاضا
یکی از اعضای اتحادیه مشاوران املاک بابیان اینکه افزایش تقاضا در حاشیه شهر تهران منجر به افزایش اجاره بها شده است، گفت: آنها وام ندارند و کمتر از 10 درصد مستاجران در سال گذشته موفق به دریافت ودیعه شدند.
سعید لطفی در گفت وگو با خبرنگار ایلنا، با اشاره به افزایش غیرمنطقی اجاره بها در تهران، اظهار کرد: امروز شاهد جابجایی و انحطاط خانوارها در منطقه هستیم، بنابراین خانواده های ساکن شمال تهران به مرکز شهر و خانواده های ساکن مرکز شهر در جنوب تهران و خانوارهای ساکن در جنوب تهران به حاشیه شهر تهران نقل مکان کرده اند و در زمانی که افزایش قیمت اجاره بها در تهران به طور مستقیم بر نرخ اجاره بهای واحدهای حومه شهر تهران و حومه شهرها نیز تاثیرگذار است. با مشکل افزایش اجاره بها مواجه است.
وی ادامه داد: خط فقر بالا رفته و خانواده های بیشتری به زیر خط فقر سقوط کرده اند. بیشترین درآمد خانوار خرج مسکن می شود، به عنوان خانواری که امسال وام مسکن دارند، سه سال پیش می توانند صاحب خانه شوند. در عین حال، درآمد خانوارها به همان اندازه که مخارج افزایش یافته، افزایش نیافته و خط فقر بیشتر شده است.
وی بابیان اینکه افزایش تقاضا در حاشیه شهر تهران منجر به افزایش اجاره بها برای زاغه نشینان شده است، گفت: سال گذشته کمتر از 10 درصد مستاجران توانستند وام مسکن دریافت کنند.