پاسخ منفی مسکن به دستور رهبران

روز جدید بررسی‌های هموطنان نشان می‌دهد که افزایش اجاره بهای مسکن باعث افزایش مهاجرت اجباری شده است

بازار اجاره مسکن این روزها در وضعیت آشفته ای به سر می برد. همزمان دولت و شورای عالی سران سه قوه تصمیم به افزایش سقف ۲۵ درصدی اجاره بها گرفتند که بررسی میدانی و محاسبات آمار و ارقام مربوط به اجاره بها نشان از شکست این سیاست دارد. . بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی، متوسط ​​نرخ اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در سال 1394، 23 هزار و 400 تومان بوده است، در حالی که این رقم در خرداد 1401 به 126 هزار و 900 تومان رسیده است. نرخ اجاره بها در تهران در شش سال گذشته 4.5 برابر (معادل 440 درصد) افزایش یافته است. بر اساس همین اطلاعات، در سال گذشته متوسط ​​قیمت اجاره هر متر مربع در پایتخت 84 هزار و 800 تومان بوده که نسبت به خرداد ماه سال جاری 50 درصد افزایش داشته است. به عنوان مثال قیمت اجاره یک آپارتمان 60 متری در تهران (بر اساس میانگین نرخ 126900 تومان) 7 میلیون و 620 هزار تومان و رهن کامل حدود 290 میلیون تومان است. این در حالی است که قیمت اجاره این آپارتمان در سال گذشته حدود 5 میلیون تومان بوده است; یعنی بیش از 50 درصد افزایش. به این ترتیب بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی، قیمت اجاره بها از سال گذشته تا پایان خرداد ماه امسال بیش از 50 درصد افزایش یافته است. البته بررسی های میدانی نشان می دهد که پس از خرداد و در دو ماه اخیر این روند رو به افزایش است. تغییرات و تحولات دو ماه اخیر و روند افزایشی تورم در این مدت و البته مشاهدات و بررسی های بنگاه های معاملات ملکی حاکی از افزایش 60 درصدی اجاره بها نسبت به سال قبل است. بنابراین مشخص نیست دقیقاً چه مبنایی برای اعلام سقف 25 درصدی اجاره بها در تهران بوده است. چرا که هم تورم اعلامی مرکز آمار و هم درصد افزایش تورم اجاره بها از سال گذشته تا امسال با سقف تعیین شده اجاره بها تفاوت معناداری دارد و در واقع بازار اجاره مسکن 35 درصد از دستور رئیس جمهور انحراف داشته است.

منظره ای ناخوشایند از تهران

بررسی ها نشان می دهد قیمت اجاره آپارتمان 60 متری واقع در منطقه 11 تهران در خیابان جمهوری 7 میلیون تومان و 200 میلیون تومان ودیعه است. در جنوب تهران و منطقه 18 در منطقه یافت آباد، قیمت اجاره آپارتمان 60 متری یک میلیون و 500 هزار تومان با ودیعه 130 میلیون تومان است. در منطقه 2 و در بلوار مرزداران قیمت اجاره آپارتمان 70 متری 9 میلیون تومان با ودیعه 260 میلیون تومان است. در شمال تهران در منطقه زعفرانیه قیمت اجاره یک آپارتمان 85 متری 85 میلیون تومان و ودیعه یک میلیارد تومان است. در شهر اندیشه واقع در جنوب غربی تهران قیمت اجاره آپارتمان 60 متری 3 میلیون تومان و ودیعه آن 300 میلیون تومان است. در محدوده جشنواره شرق تهران قیمت ودیعه آپارتمان 60 متری 50 میلیون تومان و اجاره ماهانه 4 میلیون تومان است. سیاست اجاره بخشنامه ای دولت اگرچه با حمایت ظاهری مستاجران در دستور کار قرار گرفت اما برای وضعیت این قشر وسیع از جامعه منفی بود. در شرایط فعلی دیگر مالکان حاضر به تمدید قرارداد با مستاجران قبلی خود نبودند و مستاجران در برابر تخلیه خانه مقاومت می کردند و به همین دلیل حجم پرونده ها و شکایات در حوزه ساخت و ساز مسکن در سال جاری افزایش یافت. و سال قبل منتقدان سیاست مسکن اجباری دولت معتقدند که این دستور ناقض ارزش واقعی ملک و همچنین حق مالکیت خصوصی افراد است و اگر سیاستمداران در روابط طبیعی مالک و مستاجر دخالت نمی‌کردند، طرفین راحت‌تر متوجه می‌شدند که در سال های گذشته اما امروز با این برنامه به ظاهر حمایتی معادله بین موجر و مستاجر را به عدم تعادل تبدیل کرده است که در آن هر دو طرف بازنده هستند. انتظار می رفت که دولت به جای سیاست بخشنامه ای، طرح نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را تسریع کند، اما این پروژه موفقیت چندانی به دست نیاورد و بسیار کند پیش رفت. بنابراین، هم مالک و هم مستأجر در بن بست قرار گرفته اند که با سیاست تحمیلی دولت نمی توانند راه خروجی از آن پیدا کنند.

بیتله ستاریان، کارشناس مسکن در همین رابطه در گفت و گو با خبرنگار هم هن گفت: بارها گفته شده که دخالت در معامله دو نفر از طریق دولت همیشه مفسده است و کنترل آن غیرممکن است. بیش از 20 میلیون واحد مسکونی و بیش از 7 میلیون مستاجر وجود دارد. چگونه و با چه مکانیزمی می توان این 7 میلیون قرارداد را کنترل کرد؟ آیا ما می خواهیم این را پلیس کنیم؟ نتیجه این است که اکثر صاحبخانه ها به مستاجران خود گفته اند که آنها را ترک کنند و گفته اند که می خواهند به شخص جدیدی اجاره کنند. مشکل دوم این است که وقتی اجاره را اجرا می کنیم، موجر به دلایل مختلف مجبور به تخلیه مستاجر می شود و یا قراردادهای نانوشته (قراردادهای زیرزمینی) بین موجر و مستاجر منعقد می شود که منجر به دعاوی مختلف می شود. تصور کنید اگر این اتفاق برای چند ده هزار نفر از آن 7 میلیون بیفتد. اما روایت مستاجران از این وضعیت آشفته نشان می دهد که بسیاری از آنها در دو سال گذشته از نظر جغرافیایی جابجا شده اند و آنها را مجبور به نقل مکان به مناطق پایین تر و حتی حومه و حومه شهر کرده است. هجوم مردم به حومه تهران و رفتن به مناطقی مانند شهریار، پرند، پردیس و اطراف کرج باعث افزایش تقاضا در این مناطق در مدت زمان کوتاه و حتی افزایش قیمت اجاره بها در حومه شهر شده است. ، به طوری که حتی برخی قادر به پرداخت اجاره نیز وجود ندارد. ادامه این روند چیزی است که ممکن است در آینده نزدیک به ظهور پدیده هایی مانند زندگی مشترک، رفت و آمد یا زندگی موقت منجر شود.

روایت مشاوران املاک از قراردادهای زیرزمینی

محمد جعفری که در یکی از مشاوران املاک واقع در خیابان جمهوری کار می کند، درباره تاثیر بخشنامه دولت بر اجاره بها می گوید: تقریبا 95 درصد از قراردادها مبنای 25 درصدی را ندارد. اگر کسی خیلی درست گفته باشد، اجاره بها را تا 50 درصد افزایش می دهد. مواردی هم داشتیم که تا سه برابر ۲۵ درصد جمع کردند اما در کل رعایت نمی شود چون این رقم در مقایسه با تورم اصلا منطقی نیست. اگر کسی برود شکایت کند، دستش به جایی بند نیست.»

قورچیان یکی از مشاوران املاک در منطقه مدیدیه و رسالت در این باره می گوید: «این 25 درصد را خیلی محدود رعایت می کنند. آنهایی که عدالت زیادی داشتند قبول کردند که رعایت کنند. در نهایت قراردادهای منعقد شده بر این اساس حداکثر 5 درصد بوده است. معمولاً به این دلیل که مستاجر و مالک توافق می کنند و احتمالاً می پذیرند و به دلیل اینکه هزینه ها زیاد است و با یکدیگر امضا می کنند که مالیات املاک را پرداخت نکنند.»

ناصری، یکی دیگر از مشاوران املاک در حوالی میدان انقلاب نیز می‌گوید: «این سقف ۲۵ درصدی که دولت تعیین کرده، خیلی از ما صاحبان املاک را متضرر کرده است. چون دیگر پیش ما نیامدند و خودشان قرارداد نوشتند و قراردادهای غیررسمی زیاد شد. کسانی که پیش ما آمدند، مالک 25 درصد قبول نکرد. البته تقریبا هیچکس برای تمدید قرارداد امسال به ما مراجعه نکرد. کسانی که بین خود و مالک قرارداد بستند نیز 25 درصد را نگه داشته اند این به نفع مستاجران است. زیرا برای اینکه شکایتی نباشد، مالک نیز موافقت کرده است».

یکی دیگر از مشاوران املاک در پونک که نخواست نامش فاش شود، در این باره گفت: «در مجموع این افزایش ۲۵ درصدی که دولت تصمیم گرفته مشکلاتی را بین مالکان و مستاجران ایجاد کرده است. نه تنها هیچ فایده ای نداشت، بلکه باعث ضرر کلی شد. برخی از صاحبخانه ها اجاره بها را 60 درصد یا حتی 100 درصد افزایش می دهند یا می گویند مستاجر باید برود. در واقع این قطعنامه هیچ ارزش عملی ندارد. «تقریباً هیچ کس از این فرمان پیروی نمی کند.

تاریخچه مهاجرت اجباری در حومه پایتخت

رضا ابراهیمی که مستاجر است و اخیرا مجبور شده از خانه ای که اجاره کرده است نقل مکان کند و در چهار سال اخیر بارها جابجایی را تجربه کرده است، داستان خود را اینگونه تعریف می کند: «من مستاجر هستم، یک زمانی گفتند زندگی می کنم. با خوشحالی با مستاجر در سال 1376 تا 1378 با 150 میلیون پیش و 3 میلیون اجاره خانه مناسب در حفتر خریدم. از سال 99 تا 1400 باید از منطقه هفت تیر به منطقه ابوسعید می آمدم. 150 تومن دادم و 1 میلیون اضافه اجاره دادم. شرایط سال 1400 به گونه ای شد که به دلیل درآمد و هزینه زندگی و تورم دیگر نمی توانستم این اجاره را بپردازم. 1400 تا الان باید برم شهر پردیس در شرق تهران. الان 100 میلیون با دو و نیم میلیون تومان اجاره در ماه پرداخت کردم. من واقعاً نمی دانم که آیا می توانم سال آینده در دانشگاه بمانم یا نه، نمی دانم بعد از آن کجا بروم. مالکان هم مقصر نیستند. مقصر کسانی هستند که این وضعیت آشفته تورم را ایجاد کردند، تا تورم حل نشود، مشکلات حل نمی شود. قدرت این تورم از قدیم الایام گفته شده که همیشه به ضعیف ترها می رسد و زودتر از بین می روند. حتی می گویند طبقات بالا از تورم رنج نمی برند، حتی سود می برند. طبقات ثروتمند به دلیل گران شدن اموالشان و در نتیجه گران شدن کل سرمایه آنها. اما ما که در طبقات ضعیف هستیم، هر چه داریم با تورم گرفته شده است.»

مالکی که درآمدش به آخر ماه نمی رسد

بهرام عقیلی که آپارتمانی در منطقه پونک دارد مشکلات مالکیت این روزها را اینگونه تعریف می کند: «به عنوان یک مالک فکرش را بکنید، یک عمر کم خرج کردم، سفر نکردم و هزار سختی کشیدم و الان خوشحالم که یکدفعه تونستم خونه بخرم که اون موقع 300 میلیون تومان بود و الان نزدیک به 4 میلیارد تومنه. برای من مهم نیست. من می خواهم ماهیانه پنج تا شش میلیون تومان برای بازنشستگی ام از اینجا درآمد داشته باشم که در هزینه ها به من کمک می کند. وقتی خود دولت تورم 50 درصدی را اعلام می کند، همان دولت تصمیم می گیرد که اجاره بها را 25 درصد افزایش دهند. در این سن و سال با داشتن سه فرزند و دو نوه، 7-8 میلیون تومان مستمری دارم و این اجاره فقط نفقه من است. من به آن رانت به عنوان درآمد اضافی نگاه نمی کنم، اما حالا که دولت 25 درصد گفته است، با آن کنار می روم. و با این درآمد من لنگ می زنم و نمی توانم زندگیم را تامین کنم. اینکه یک طرفه نیست. مستاجر هم مشکل دارد، از نظر حقوق، بیکاری و درآمد مشکل دارد. اما اینکه دولت از شر من خلاص شد و من را در مقابل صاحب کارم قرار داد باعث از بین رفتن حیثیت و احترام بین ما می شود که ناشایست است. این درست نیست که دولت مردم را مقدم بر همدیگر قرار دهد و به کارشان بپردازد که انگار نقشی در چگونگی روابط و رانت به اینجا نداشته است و بعد همه را به کار اخلاقی دعوت کند.»