روز جدید بررسی ها نشان می دهد که با افزایش انتظارات تورمی، تقاضای سفته بازی در بازار مسکن به اوج خود رسیده و سهم معاملات مصرف کننده حداقل است.
مقایسه ارزش وام مسکن داده شده با ارزش معاملات مسکن در شهر تهران نشان می دهد که انتظارات تورمی رابطه مستقیمی با خرید سرمایه دارد. بنابراین هر زمان که انتظار احیای برجام و کاهش انتظارات تورمی وجود داشته باشد، سهم معاملات سرمایه کاهش می‌یابد و با افزایش نااطمینانی، فعالیت‌های سفته‌بازی نیز در بازار مسکن افزایش می‌یابد.
با توجه به اینکه هر فرد می تواند یکبار از وام مسکن استفاده کند، دریافت کنندگان این وام معمولا خانه اولی ها هستند و تقاضای آنها بخش عمده ای از تقاضای مصرفی در بازار مسکن را تشکیل می دهد. از سوی دیگر، با توجه به محدودیت های خرید و فروش تسه در بورس، می توان سهم معاملات سفته بازانه در بورس را حداقل دانست و عمده خریدها منجر به اخذ وام می شود. بنابراین به نظر می رسد مقایسه ارزش وام های قابل مطالبه بر اساس معاملات بورس اوراق بهادار با ارزش معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران می تواند شاخص خوبی از تغییرات فعالیت معامله گران مصرف کننده و سفته بازان در بازار مسکن باشد.
بررسی این نسبت از سال 2019 نشان می دهد که در خرداد و تیرماه سال جاری به کمترین میزان خود رسیده است. یعنی در دو ماه گذشته سهم معاملات مصرف کننده به حداقل و سهم معاملات سرمایه به حداکثر رسیده است.
از سوی دیگر در زمستان سال گذشته این نسبت به اوج خود رسید که شاید حکایت از افزایش سهم خرید مصرفی و کاهش سهم خریدهای سفته بازانه داشته باشد. در زمستان سال گذشته دو رویداد منجر به این افزایش عمده سهم تراکنش های مصرف کننده از کل تراکنش ها شد. از سوی دیگر بانک مسکن با توجه به افزایش قیمت وام مسکن، تعداد وام مسکن مورد نیاز برای دریافت وام را به نصف کاهش داد. از سوی دیگر، انتظارات برای احیای برجام به اوج خود رسیده و با توجه به کاهش انتظارات تورمی، حجم معاملات سرمایه به حداقل رسیده است.
در سال 2019 شاهد کاهش مستمر این نسبت تا مهر 2019 بودیم. در مهر 99 انتظارات بازار به اوج خود رسید و قیمت دلار به بالاترین حد خود رسید. اما از ماه نوامبر که بایدن در انتخابات آمریکا پیروز شد و انتظارات برای احیای سریع برجام به اوج خود رسید، این نسبت ناگهان به اوج خود رسید که نشان می‌دهد خرید سرمایه کاهش یافته و سهم معاملات مصرف‌کننده افزایش یافته است. البته باید توجه داشت که این مبلغ کل وام هایی است که در کشور می توان دریافت کرد و ارزش معاملات مسکن مربوط به شهر تهران است. اما به نظر می رسد نوسانات این نسبت می تواند نشان دهنده کاهش یا افزایش فعالیت های سفته بازی در بازار مسکن باشد.