سر و صدای کلاهبرداری املاک و مستغلات روز جدید

این روزها کلاهبرداری ملکی به یکی از چالش های شهروندان تبدیل شده است و جرایم ملکی نیز سهم بزرگی از پرونده های قضایی را به خود اختصاص داده است. بنابراین مهدی اقبال، معاون سابق امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این رقم را ۷۰ درصد اعلام کرد که عمدتا ناشی از معاملات با اسناد عادی است. در این زمینه سوالاتی مطرح می شود؛ چرا تعداد پرونده های کلاهبرداری ملکی بیشتر از سایر جرایم است؟ آیا سامانه های ثبت الکترونیکی اسناد و مدارک می توانند از کلاهبرداری اموال جلوگیری و کاهش دهند؟

کلاهبرداری در املاک؛ یک چهارم پرونده های قضایی

دفاتر اسناد رسمی دارای سامانه های متعددی برای ثبت معاملات ملکی از جمله سامانه سند من و سامانه احراز هویت اسناد و اوراق اسناد رسمی هستند که با مراجعه به این سامانه ها افراد می توانند از اطلاعات مربوط به شماره سند شناسایی و کد احراز هویت برای احراز اصالت استفاده کنند. اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی و درخواست اسناد رسمی.

علیرغم راه اندازی و راه اندازی سامانه های فوق، افراد زیادی قربانی سوء استفاده و کلاهبرداری از املاک و مستغلات می شوند. آمار دادگاه ها نشان می دهد که تقلب در املاک 25 درصد پرونده های قضایی را تشکیل می دهد.

معاملات سفته و اسناد عادی؛ فرار از کلاهبرداری املاک

اسناد ساده و وعده های دست نویس و ثبت نشده از جمله عواملی است که زمینه سوء استفاده و فرصت طلبی کلاهبرداران را فراهم کرده است. اگرچه سامانه‌های ثبتی مختلفی در این زمینه ایجاد شده است، اما به دلیل نقص و عدم یکپارچگی و هماهنگی بین این سامانه‌ها، عدم اطلاع‌رسانی و اعتبار اسناد عادی، اغلب اولین معاملات همچنان به‌عنوان اسناد عادی تنظیم و شناخته می‌شوند. به عنوان راهي براي تقلب و سوء استفاده از قانون زيرا طبق ماده 10 قانون مدني «قراردادهاي خصوصي در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد براي منعقدين نافذ است».

طبق ماده 1286 قانون مدنی اسناد به دو صورت عادی و رسمی تعریف می شود. در ماده 1287 اسنادی که طبق مقررات قانونی در اداره ثبت املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا سایر مقامات رسمی در صلاحیت آنها تنظیم می‌شود رسمی تلقی می‌شود و طبق این قانون اسناد عادی غیر از موارد مذکور در این قانون شامل ماده می‌شود. 1287.

اسناد رسمی قدرت اجرایی دارند اما در اسناد عادی اصل بر عدم قوه مجریه است. تاریخ سند رسمی برای طرفین دعوی و اشخاص ثالث معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی برای اشخاص ثالث معتبر نیست.

مهمتر از آن اینکه در مورد سند رسمی فقط ادعای جعل قابل طرح است، اما در سند عادی علاوه بر طرح ادعای جعل، امکان انکار اعم از شک و انکار مطرح می شود. از سوی دیگر، بر خلاف اسناد عادی، اسناد رسمی مشمول تشریفات قانونی خاصی هستند.

با توجه به تفاوت بین اسناد عادی و رسمی، هم از مردم و هم از قانون انتظار می رود که فقط اسناد رسمی را معتبر بدانند و اسناد عادی را باطل کنند. موضوعی که در ماده 48 قانون ثبت به آن اشاره شده است، اما سند عادی دارای اعتبار قانونی بوده و موجب کلاهبرداری و سوء استفاده در اشکال مختلف شده است.

حامد محسنی کارشناس و محقق حقوقی و قضایی در این زمینه به شارک گفت: مشکلات ناشی از اعتبار اسناد عادی تنها به فروش اموال محدود نمی شود و تبعات فراوان دیگری نیز دارد. یکی از مشکلات مکرر ناشی از وام طبق اسناد عادی، امکان اجتناب از پرداخت بدهی با فروش ملک در تاریخ ظاهراً زودتر است. مثلاً شخصی که بدهکار است و اموالش ضمیمه است، اولین اقدامی که انجام می دهد این است که مبایعه نامه ای به صورت مشهود قبل از تاریخ ضمیمه تنظیم می کند و به این ترتیب می تواند مال خود را به راحتی از ضمانت خارج کند. دستگاه قضایی نیز قادر به تعیین زمان دقیق تنظیم این سند نیست.

وی افزود: از سوی دیگر در معاملات ثبت نشده، یک قطعه زمین در طول 20 سال با اسناد عادی چندین بار خرید و فروش می شود و خریدار نهایی از جعل یکی از امضاها متضرر می شود. امکان فروش ملک با سند عادی و وصول وجه و بدهکار بودن فروشنده و ضمیمه شدن ملک با اسناد عادی توسط شخص ثالث به طلبکار وجود دارد که در این صورت خریدار متضرر می شود. تلفات.

عناصر ضروری تراکنش های امن

یکی از مسائل و مشکلاتی که تجار را بر آن داشت تا به روش های سنتی انعقاد قراردادهای ملکی در قالب اسناد عادی و سفته ادامه دهند، عدم امکان ثبت آنی معامله در سامانه های ثبتی است.

محسنی با اشاره به نبود بستر لازم برای انجام معاملات آنلاین ادامه داد: در صورتی که فرآیند و سامانه به صورت یک سامانه کامل تراکنش طراحی شود و مردم حتی در ساعت 9 شب بتوانند از متون استاندارد بدون حضور یک دستگاه استفاده کنند. دفاتر اسناد رسمی و مشاور املاک و با درج مشخصات ملک و طرفین معامله، اموال و سوابق را از طریق سامانه بررسی و وجه به حساب واسطه (تراست) این سامانه واریز می شود. رسمی یا عادی باشد ابتدا در سامانه دولتی ثبت می شود و سپس در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود امکان جعل وجود ندارد.

برای انجام هر معامله ای رعایت اصول و پیش نیازهایی ضروری است تا طرفین معامله ضمن طی مراحل قانونی متحمل ضرر نشوند و از جرایم و دعاوی در این زمینه کاسته شود.

حامد محسنی محقق و کارشناس مسائل حقوقی و قضایی درباره علل کلاهبرداری املاک از جمله فروش مال غیر منقول و جعل اسناد گفت: مشکل اصلی مربوط به اعتبار اسناد عادی است؛ در صورتی که اسناد و مدارک مورد بررسی قرار گیرد. زمانی که دولت از سوابق فروش آن ملک اطلاعی نداشته باشد، می توان یک ملک را به دو یا چند نفر فروخت. لذا ضمن اعتبار اسناد عادی، فروش سایر املاک نیز ادامه دارد.

وی ادامه داد: جعل اسناد در صورتی انجام می شود که با فناوری روز قابل پیشگیری نباشد. در گذشته سندی امضا می شد و امکان جعل آن وجود داشت و امروز می توان از امکانات موجود در قانون استفاده کرد.

این پژوهشگر حقوقی و قانونی تصریح کرد: تاکید بر استفاده از احراز هویت الکترونیکی برای احراز هویت است و از شرکت کنندگان در دفاتر ثبت اسناد فیلمبرداری و در بانک اطلاعات سازمان ثبت ذخیره می شود. به استناد ماده 34 آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و سردفتران، مصوب 7/3/1397، سردفتر مکلف است در اداره ثبت و همزمان با دریافت امضا، اقدامات زیر را انجام دهد. هر یک از طرفین سند در نسخه ذخیره؛ ظرف شش ماه از تاریخ تصویب این آیین‌نامه، ضبط‌های صوتی و تصویری طرفین سند را در حین تنظیم اسناد به‌طوری که حداقل یک سال پس از تنظیم سند قابل خواندن باشد، ضبط و نگهداری کنید.

محسنی درباره چگونگی جلوگیری از تفسیرپذیری متون معاهده، گفت: راه حل این مشکل که در سند تحول نظام قضایی آمده است، استفاده از متون استاندارد است. مانند کاری که در زمان ثبت ازدواج انجام می شود (شرایط از پیش تعیین شده که زوجین ممکن است امضا کنند یا ندهند). بر اساس رای 51121 دادگاه توسعه، تلاش برای فراهم آوردن امکان انعقاد قراردادهای رسمی بر اساس سیستم های مصوب از جمله متون استاندارد قرارداد، می تواند در مورد خرید و فروش ملک نیز توسعه یابد. اینکه ملکی به وام بانکی گره خورده است یا خیر؟ سابقه ثبت، جانشینی آن و به طور کلی شیوه های مختلف معامله باید پیش بینی و روشن شود تا افراد بتوانند با توجه به شرایط ملک و نیاز و قضاوت خود، آنها را در سامانه انتخاب کنند. به مرور زمان این متون باید با توجه به نیاز مردم اصلاح شوند.

وی افزود: با توجه به پیچیدگی، تنوع و تنوع روابط حقوقی افراد، نمی توان قراردادهای آنها را محدود به متون استاندارد کرد، بلکه 95 درصد جامعه دارای الزامات مشابه و مشخصی در حوزه معاملات ملک و خودرو از جمله حق فسخ هستند.

محسنی درباره مشکلات ایجاد شده در نتیجه عدم اطلاع از سابقه معاملات ملک برای خریداران گفت: این مشکل نه تنها برای خریدار بلکه برای فروشنده نیز مشکل ایجاد می کند. به عنوان مثال، فروشنده ممکن است بدون اینکه بداند شخص دیگری به دلیل ادعایی در مورد چک فروشنده، ملک خود را تصرف کرده است، حق حبس ایجاد کند. از آنجایی که فروشنده نمی تواند در این مدت ملک خود را خارج کند، با تعهد قراردادی مواجه می شود و باید جریمه بپردازد. این مشکلات برای هر دو کشور وجود دارد.

وی افزود: برای خریدار نیز مشکل دارد. مثلاً خریدار ملکی را بدون اطلاع از حق رهن یا رهن آن می‌خرد، سپس فروشنده فرار می‌کند و خریدار به ناچار به دادگاه مراجعه می‌کند تا ببیند آیا به حق خود می‌رسد یا خیر.

این پژوهشگر حقوقی و قضایی دستیابی به سوابق طرفین معامله به همراه اسناد ملکی را ضروری دانست و گفت: بسیاری از مشکلاتی که افراد در دادگاه با آن مواجه هستند مربوط به سوابق طرفین و اموالی است که در آن وجود دارد. ممکن است یکی از طرفین معامله محدود و منع معامله شود، حتی اگر مالکیت او مشکلی در معامله و تشکیل سند نداشته باشد، معامله مخدوش شده و منجر به دعاوی کیفری یا حقوقی می شود.

جعل اسناد، فروش املاک خارجی، فروش یک ملک به چند خریدار، همراهی برخی مشاوران املاک با کلاهبرداران، تصرف در املاک به اصطلاح خالی و تهیه اسناد برای فروش آنها از جمله تخلفات و جرایمی است که در این زمینه انجام می شود. با وجود آشکار بودن این تخلفات برای قانونگذاران و مراجع قضایی و مردم، نه تنها از میزان این کلاهبرداری ها و جرایم کاسته نشده است، بلکه هر روز بر دامنه آن افزوده می شود و انواع و اقسام مختلف پیدا می کند.