در بازاری که شفافیت آن به دلیل نبود آمار رسمی به صفر رسیده است، بازنده‌ها متقاضیان مسکن، خریداران بار اول، مستاجرانی هستند که تحت تاثیر نوسانات قیمت مسکن و نوسانات اجاره‌بها قرار می‌گیرند، حتی سازندگان و به طور کلی هر گروه واقعی که حضورشان این است. منفعت بازار مسکن است و معدود برندگان آن کسانی هستند که همواره به دنبال ایجاد فشار قیمتی در بازار مسکن برای بیرون کشیدن ماهی از آب تیره بوده اند.
:
بی اطلاعی دولت و مجلس از وضعیت هشت متغیر کلیدی بازار مسکن، وزیر مسئول این بخش را به خوش شانس ترین کابینه دولت سیزدهم تبدیل کرده است. توقیف آمار رسمی بخش مسکن چه از نظر نبض معاملات و چه از نظر قیمت در بخش تولیدی و حتی در ارائه “نهضت ملی مسکن” که مهمترین برنامه دولت در این زمینه است. بخش، نه هیأت وزیران و نه قوه مقننه را وادار به ارائه داده های لازم برای آن ها نکردند و تحلیل بازار ندارند و نمی توانند بر این اساس کار سیاست گذار در این بخش را زیر ذره بین قرار دهند.
این روزها نمایندگان مجلس با حساسیت خاصی کار برخی دیگر از اعضای کابینه را دنبال می کنند چرا که داده های موثق از عملکرد دولت در این ادارات مربوطه واضح و آشکار است. اما در حوزه مسکن اگرچه فعالان و کارشناسان بازار می دانند که شرایط بحرانی است، اما به دلیل نبود آمار رسمی و شفاف، ارزیابی عملکرد دولت در این حوزه از اولویت مسئولان مربوطه خارج شده است.
در سال‌های اخیر وضعیت هشت متغیر کلیدی که نبض بخش مسکن و ساختمان را توصیف می‌کنند، همواره به صورت دوره‌ای و منظم در قالب گزارش‌های آماری رسمی توسط متولیان مربوطه اعلام شده است. اما در ماه های اخیر اختلالی در روند منظم اعلام و انتشار این آمار ایجاد شده و دولت و مجلس را در مورد شرایط بازار ملک در تاریکی قرار داده است. یکی از این متغیرها، آمار بانک مرکزی از قیمت مسکن در تهران، دیگری آمار بانک مرکزی از تورم اجاره بها در تهران و سومین متغیر، آمار این نهاد از تورم اجاره ملی است. هر سه متغیر ذکر شده در قالب گزارش ماهانه از حدود 6 سال قبل به طور منظم و بدون وقفه منتشر شده است، اما از آذر و آذر سال گذشته با توجه به آغاز مرحله جدید جهش ارز و تاثیر فوری آن بر بازار بازار مسکن، این گزارش ها به یکباره منتشر شده است.
به این ترتیب آخرین گزارش منتشر شده در این بخش مربوط به آذرماه بوده و از دی ماه تاکنون وضعیت سه متغیر مذکور توسط بانک مرکزی گزارش نشده است.
چهارمین متغیر که وضعیت نامعلومی دارد، وضعیت تولید مسکن است که گزارش آن به صورت دوره ای توسط مرکز آمار منتشر می شود.
همچنین اطلاعات آماری مرکز آمار از قیمت ملی مسکن و همچنین آمار این موسسه بر روی شاخص هدانیک – که معرف میانگین قیمت خانه ها پس از حذف اثر صداهایی مانند سن ساختمان و منطقه ای است. موقعیت ملک بر اساس قیمت اعلام شده و بنابراین گاهی اوقات می تواند تصویر دقیق تری از وضعیت ارائه دهد. هفتمین متغیری که وضعیت آن مشخص نیست «شمخ شقب» است که در دو ماه گذشته منتشر نشده است. شمخ تشقین نظرسنجی از حدود 10 شرکت فعال ساختمانی است که وضعیت بازار را با توجه به عملکرد این شرکت ها در یک ماه گذشته و چشم انداز آنها برای یک ماه آینده تشریح می کند. در نهایت آمار دولت از ساخت و ساز مسکن در قالب طرح نهضت ملی مسکن که اصلی ترین برنامه دولت در حوزه مسکن است و به درستی یا نادرست، تمرکز هیئت دولت بر تحقق وعده مربوط به این برنامه توسط دولت است. رئیس دولت، نه تنها در ماه های اخیر، بلکه تقریباً به صورت دوره ای و به طور خاص در هیچ زمانی منتشر نشده است. بنابراین، معلوم نیست پروژه‌های مسکن دولت تا کجا پیش رفته است و همچنین مشخص نیست که چه تعداد متقاضی واجد شرایط وجود دارد و چه تعداد از این افراد توانسته‌اند پیش پرداخت را انجام دهند. حتی میزان پیشرفت فیزیکی پروژه هایی که در نقاط مختلف کشور پیش بینی می شود در گزارش های ادواری و مکتوب منتشر نمی شود تا میزان و میزان دستیابی به اهداف دولت در قالب آن پروژه مشخص شود. تنها گهگاه بانک مسکن میزان تسهیلات ارائه شده به سازندگان مسکن دولتی را گزارش می دهد که تا حدودی نشان دهنده تعداد سایت هایی است که عملیات ساخت آنها آغاز شده و کارگاه های ساخت و ساز آنها در حال فعالیت هستند.
آخرین گزارش منتشر شده از سه متغیر اول اعلام شده توسط بانک مرکزی مربوط به آذر 1401 است همچنین آخرین گزارش آماری تولید مسکن در بهار سال 1400 توسط مرکز آمار منتشر شده است. قیمت ملی مسکن که قرار است به صورت فصلی از سوی مرکز آمار منتشر شود، از زمستان 1400 تاکنون منتشر نشده است. آذرماه سال گذشته نیز آخرین ماهی بود که گزارش شاخص قیمت مسکن هدانیک در آن منتشر شد. آخرین نسخه منتشر شده از طرح ساخت و ساز که توسط اتاق تعاون منتشر شد در بهمن ماه بود و در نهایت آمار ابرپروژه مسکن دولتی همانطور که قبلا ذکر شد فاقد یک روند منظم و روتین بود و چیزی جز حداقل داده های مکانیزم کمک بلاعوض که به صورت نامنظم منتشر می شود، نبود. ، از این نظر در دسترس نیست. حذف شاخص‌های این هشت متغیر در نهایت منجر به شغل نامشخص و غیرقابل ارزیابی مهرداد بذرپاش، وزیر سیاست‌گذار بخش مسکن شد و او را به شادترین کابینه دولت سید ابراهیم رئیسی تبدیل کرد.
البته مسلم است که حوزه مسئولیت وزیر مسکن به عنوان مهمترین بازار مصرف با بحرانی ترین وضعیت مواجه است، اما ورود و اقدامات بعدی دولت و البته مجلس چه می کند. و کارشناسان ضعیف در این زمینه، تصرف آمارهای رسمی است. در واقع بدون بررسی بیشتر مشخص می‌شود که این بازار مدت‌هاست کار نمی‌کند و مدعیان واقعی بخش مسکن به بن‌بست رسیده‌اند. اما مقدمه و شرط لازم برای ورود مؤثر به این موضوع، در دسترس بودن آمارهای موثق است که وضعیت فعلی بخش مسکن را نشان دهد و از آنجایی که این آمار مصادره شده و شاخص‌های متغیرهای بخش مسکن کاملاً حذف شده است. وزیر راه و شهرسازی خواه ناخواه بخش مسکن عملا از هرگونه انتقاد و سوال از دولت و مجلس معاف است. اگرچه کارشناسان از سال 1396 با علم به اینکه بازار مسکن از دسترس مصرف کنندگان خارج است، توصیه های سیاستی لازم را ارائه کرده اند، اما دولت و البته مجلس به عنوان نهاد ناظر نمی توانند نقش خود را در این برهه حساس به طور کامل ایفا کنند.
کشیدن آمار برای برندگان و بازندگان
برنده بلامنازع بلاتکلیفی بازار مسکن در چهار ماه گذشته، ذینفعان رونق قیمت مسکن بوده اند که نه تنها در حال حاضر، بلکه از سال ۱۳۹۶ به بعد از افزایش شدید قیمت مسکن منتفع شده اند. وقتی چراغ اتاق کنترل مسکن خاموش می شود، ذینفعان جهش قیمت مسکن می توانند جو روانی بازار را کنترل کنند و رفتار معامله گران را به سمتی که می خواهند هدایت کنند. در حال حاضر خریدار مصرفی که پس از جهش سال ۱۳۹۶ بازیگر اصلی بازار مسکن نبوده است، دست خالی از آمار و بدون ارزیابی مناسب از قیمت ها وارد بازار مسکن می شود و چاره ای جز اعتماد به گفته ها ندارد. ساخته شده از گروه هایی که دیگر در بازار فعال نیستند، از جمله ذینفعان پرش و معامله گران.
در واقع، خریدار-مصرف‌کننده، چه از نوع خانه اولی باشد و چه کاندیدای بازسازی به خانه بهتر باشد، چه بخواهد و چه نخواهد، تحت تأثیر جو روانی حاکم بر بازار خواهد بود. بنابراین، اگر قصد فروش ملک خود را برای بهتر شدن آن داشته باشد، احتمالاً باید آن را زیر قیمت واقعی بفروشد و اگر قصد خرید داشته باشد، باید به قیمت های متورم و بالاتر از حد معمول بسنده کند.
بدین ترتیب مشخص می شود که در بازاری که شفافیت آن به دلیل نبود آمار رسمی به صفر رسیده است، بازندگان متقاضیان مسکن، خریداران بار اول، مستاجرانی هستند که تحت تاثیر نوسانات قیمت مسکن و نوسانات اجاره بها هستند، حتی سازندگان و به طور کلی همه افراد. گروه اصلی که حضورشان به نفع بازار مسکن است و معدود برندگان آن کسانی هستند که در پنج سال گذشته همواره به دنبال ایجاد فشار قیمتی در بازار مسکن برای بیرون کشیدن ماهی از آب تیره بوده اند.
این وضعیت علاوه بر برندگان و بازندگانی که در میان فعالان و حاضران در بازار مسکن دارد، اکنون یک برنده ناخواسته در دولت وجود دارد که از این وضعیت غیرشفاف در حوزه مسئولیت خود بهره برده است. این منفعت در این بود که دولت و مجلس به طور جدی وارد ارزیابی عملکرد بخش مسکن نشدند که حاصل دست بسته آنها برای تحلیل واقعیت امروز این بخش بود. در صورت نبود آمار، تحلیل وضعیت بازار در دولت و مجلس به جای اینکه مبتنی بر واقعیت و آنچه هست، بر اساس آنچه مورد قبول است انجام می شود.مشکلی که ناشی از عدم شناخت کافی از جریان فعلی است. بخش شرایط مسکن در این شرایط نمایندگان مجلس نمی توانند کار سیاستمداران را زیر ذره بین بگذارند و آنها را زیر نظر بگیرند، زیرا اطلاعات کامل و دقیقی از شرایط فعلی بازار ندارند.
آیا کاشت راضی است؟
سوال مهم در حال حاضر این است که آیا مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی از این وضعیت راضی است؟ واقعیت این است که توقیف آمار، عمدی یا غیرعمد، خارج از وزارتخانه ایشان صورت گرفته و معلوم نیست که حکمی بوده یا بدون حکم. «دنیای اقتصاد» ماه گذشته تمام تلاش خود را کرد تا دلیل عدم انتشار آمار را از طریق روابط عمومی بانک مرکزی جویا شود، اما بی نتیجه بود. اما گمان می رود که توقف انتشار آمار برخلاف میل وزارت متولی مسکن صورت گرفته است. در این صورت این سوال مطرح می شود که آیا وزیر از این وضعیت راضی است یا خیر؟ بذرپاش در ماه های اخیر در این زمینه اظهار نظری نکرده است. اما یک اتفاق می تواند نشان دهنده رضایت یا نارضایتی او از سکوت آماری بازار مسکن باشد.
اما وزیر راه و شهرسازی به‌عنوان متولی حوزه مسکن می‌داند که بخشی که او رهبری می‌کند یکی از سخت‌ترین دوران خود را می‌گذراند. اگرچه بخش عمده ای از این اختلال، چه در حوزه جهش قیمت ها و چه در شرایط رکود تاریخی خرید و خروج تقاضای مصرف کننده از بازار، ناشی از ریسک ها و متغیرهای خارج از حوزه مسکن و در راس آن هاست. این تورم و انتظارات تورمی است که منجر به عدم اطمینان در مورد آینده افراد می شود و دولت و مدیریت باید در کنترل آن نقش داشته باشند. با این حال انتظار می رود بذرپاش به عنوان رئیس مستقیم حوزه مسکن در دولت، وضعیت گیج کننده کنونی در کابینه را روشن کند و علل و ریشه های این بحران را به گونه ای بیان کند که تیم اقتصادی دولت و تمام کابینه در خشک کردن این ریشه ها به او خواهند پیوست. نه اینکه از انتشار آمار فقط به طور موقت اجتناب شود.
اگر این اقدام مستقیم امروز از سوی وزارت راه و شهرسازی انجام شود و آمارها را از زندان نجات دهد و قیمت و حجم معاملات مسکن در زمستان 1401 و فروردین 1402 را اعلام کند، مشخص می شود که بذرپاش از این امر سودی ندارد. خوش شانس است و از آن راضی است، نیست، اما اگر انتشار آمار از سر گرفته نشود و تغییری در این وضعیت ایجاد نشود، واقعیت چیز دیگری به نظر می رسد.