علی مختار، کارشناس: مسکن یکی از وظایف ضروری و بدیهی هر دولتی تلقی می شود و این موضوع تنها در مرحله وعده ها و شعارها در سال های اخیر بدون دستیابی به اهداف از پیش تعیین شده باقی مانده است.
در روزهای پایانی سال گذشته، بازار مسکن برخلاف سال‌های گذشته دچار رکود شد و البته دولت تنها نظاره‌گر این ماجرا بود، علیرغم اینکه مسکن در بودجه 1402 وضعیت مطلوبی نداشت و اعتباری برای آن اعطا نشد. صندوق ملی مسکن هیچ چشم انداز روشنی در این زمینه ترسیم نشده است. از سوی دیگر، افزایش قیمت ها در میان دغدغه های عینی تامین مایحتاج اولیه، داشتن خانه را برای مردم به آرزویی دست نیافتنی تبدیل کرده است. در این میان کارشناسان بر این باورند که تامین مسکن اقشار کم درآمد از سوی دولت کاری است که تنها به عنوان شعار دولت باقی مانده و فرصتی برای تحقق آن پیدا نکرده است و به گفته کارشناسان رونق ساخت و ساز بستر مناسبی برای تحقق شعار مهار تورم و تضمین کننده رشد تولید است.
شعار وعده می دهد
علی مختار کارشناس مسکن در این خصوص به آرمان ملی گفت: مسکن یکی از نیازها و وظایف بدیهی هر دولتی محسوب می شود، از این رو هر دولتی در دوره حکومت خود سعی در ارائه طرح های مختلفی دارد که البته در سال های اخیر بدون دستیابی به اهداف از پیش تعیین شده تنها در مرحله وعده و شعار باقی می ماند، لذا باید در این زمینه برنامه های واقع بینانه تری اندیشید تا با نگاه به سیاست ها و شرایط حاکم بر جامعه در جهت عملیاتی شدن برنامه ها گام برداشت. وی افزود: سیاست های فعلی در کشور برای بیمه مسکن به ویژه اقشار کم درآمد، تداوم و نگاه جامعی ندارد و از سوی دیگر حتی تدابیر اندیشیده شده نیز بر اساس برنامه ریزی ها و وعده های داده شده حرکت نمی کند. و در نتیجه تنها با انباشت وعده ها در کشور با این وضعیت مواجه هستیم که گویی هیچکس مسئول اجرای آنها در کشور نیست.
اجاره دادن به جای داشتن خانه
این کارشناس مسکن ادامه داد: حضور دولت برای ساخت مسکن اقشار کم درآمد بعد از انقلاب پررنگ تر شد و در قالب مسکن مهر مسکن ملی یکی از بارزترین اقدامات انجام شده در این حوزه بود که تلاش می شود. تا کنون در شش برنامه عمرانی عملیاتی شده است که به طرق مختلف در کشور اجرا شده است اما اجرای برخی طرح ها بدون توجه به درآمد اقشار کم درآمد و گرانی واحدهای مسکونی و تسهیلات گران دولتی باعث شده است. عملا راه خانه دار شدن مردم را بست. مختار اضافه کرد: افزایش قیمت در همه حوزه ها به قدری جدی است که گروه بزرگی از اقشار کم درآمد خانه دار شدن را فراموش کرده اند و برای تامین اعتبار مالی پیش پرداخت و اجاره مسکن در سال آینده دست و پنجه نرم می کنند، این چالش به ویژه امسال است. با توجه به مساعد نبودن اعتبارات بودجه شده تنش بیشتری را به همراه خواهد داشت. مصداق بارز و قابل توجه چالشی شدن مسکن در سال 1402، نبود اعتبار ویژه برای صندوق ملی مسکن، علیرغم اینکه به گفته اکثر کارشناسان و کارشناسان، ساخت و ساز به طور فزاینده ای به رونق اقتصادی، اشتغال زایی و گردش مالی کمک می کند. درآمد. رفاه کمک خواهد کرد.
خطوط ناکارآمد چرخه عرضه مسکن
این کارشناس عدم تعامل برخی بانک ها با نهادهای ذیربط در حوزه ساخت و ساز گفت: بر اساس گزارش ها پیش بینی شده بود بانک ها در قانون جهش تولید مسکن در سال اول حدود 360 هزار میلیارد تومان تامین کنند. به صورت پلکانی و با توجه به سطح تورم در بخش مسکن افزایش می یابد. به دلیل عدم همکاری بانک ها این امر محقق نشد. از سوی دیگر الزام دولت به سازمان ها برای تامین زمین برای ساخت مسکن دولتی و نیازمندی های اقشار کم درآمد راه به جایی نبرده و هنوز اقدام جدی در این زمینه صورت نگرفته است. مختار تصریح کرد: با توجه به درآمد کم این اقشار و گرانی واحدهای مسکونی، میانگین شاخص دسترسی به مسکن برای این اقشار به بیش از 50 سال رسیده است و لازم است با روش های مختلف به این اقشار توجه ویژه شود. از این رو باید به نتایج نامطلوب برنامه های قبلی در حوزه مسکن برای اقشار کم درآمد و همه فرصت های اقتصادی نگاه کرد و سعی کرد مجموعه ای از سیاست ها و اهداف واقع بینانه را برای این بخش متناسب با شرایط بحرانی مسکن تدوین کرد. بخش به گونه ای است که با تدابیر در حال حاضر اجرای دولت منسجم و امکان تحقق دارد. از جمله اقداماتی که می توان برای تامین مسکن این اقشار و تامین مطلوب عرضه سالانه به بازار متناسب با ظرفیت اقتصادی اندیشید، راهکارهایی مانند توزیع مرحله ای تسهیلات و مشارکت با بخش دولتی خصوصی برای ساخت مسکن تعاونی است.
پیش بینی قیمت مسکن در سال 1402
این گزارش نشان می دهد؛ بازار مسکن چه در بخش اجاره و چه در بخش خرید و فروش در سال 1401 به شدت بحرانی شد و دلیل افزایش قیمت مسکن به دلیل عامل مهم تورم و نرخ ارز بود. تجربه سال های اخیر نشان می دهد که قیمت مسکن با نرخ دلار رابطه مستقیم دارد و هر زمان که قیمت دلار و ارز در کشور افزایش می یابد، قیمت مسکن به سرعت به این عامل پاسخ می دهد و قیمت مسکن نیز بدون توجه به وعده های دولت، زنجیره را از بین می برد. ماه ها و در سال های گذشته چه اتفاقی باید می افتاد. این گزارش می افزاید: مقایسه افزایش نرخ دلار و قیمت مسکن قابل توجه است به طوری که قیمت دلار در ابتدای سال 1401 حدود 26 هزار تومان بود و در پایان سال به نزدیک به 50 هزار تومان رسید. و در مقطعی سقف قیمت 60 بود او نیز هزار تومان متحمل شد که تقریباً 100 درصد رشد دارد و میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تاکنون به حدود 55 میلیون تومان رسیده است، در حالی که در ابتدای سال این نرخ حدود 34 میلیون تومان بوده که حدود 60 درصد افزایش را نشان می دهد، همچنین گزارش مرکز آمار ایران نشان می دهد که تورم ماهانه مسکن در دی ماه نسبت به آذر 1401 تقریباً 10 درصد افزایش داشته است در حالی که تورم کل کشور 4.1 درصد در این ماه، به این معنی که خانه ها تنها در ژانویه 10 درصد افزایش یافته است. همچنین بر اساس آمار، شاخص نقطه به نقطه قیمت اجاره بهای مسکن در بهمن ماه 1401 حدود 41.6 درصد بوده که در ماه قبل این شاخص 39.4 درصد بوده است که به این معناست که تورم اجاره بها مسکن نیز در بهمن ماه افزایش یافته است. بر اساس گزارش بسیاری از مشاوران املاک، در سال 1401 قیمت مسکن نزدیک به 5 برابر افزایش یافت که مهمترین دلیل این افزایش تورم این انتظار بود که در واقع انتظارات فروشندگان ملک برای افزایش تورم در ماه های آتی باعث شد. فروش املاک خود را متوقف کنند. همانطور که انتظار افزایش نرخ دلار را داشتند و البته این انتظار هم برآورده شد.
پیش بینی بازار مسکن در سال 1402
با توجه به اطلاعات منتشر شده و اعلام تورم حداقل 50 درصدی از سوی برخی مسئولان، باید منتظر افزایش قیمت مسکن در سال جدید باشیم چرا که کسری بودجه و تورم عمومی و متعاقب آن افزایش نرخ ارز تاثیر مستقیم خواهد داشت. در بازار مسکن در حال حاضر بسیاری از فروشندگان از فروش املاک خود منصرف شده اند و به گفته بسیاری از مشاوران املاک این فروشندگان انتظار افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال 1402 را دارند به همین دلیل طی ماه های بهمن ماه و اسفند ماه حجم معاملات کاهش یافت زیرا بازار ملکی برای فروش نبود یا اگر وجود داشت تعداد آنها بسیار محدود بود که در شرایط فعلی کشوری که فروشندگان از فروش املاک خود در بازار خودداری می کنند طبیعی است. زیرا فروش ملک و تورم مورد انتظار، سرمایه را در معرض خطر قرار می دهد. طبق آمارهای موجود، یک واحد 100 متری در منطقه انقلاب تهران حدود 6 میلیارد تومان یعنی به طور متوسط متری 60 میلیون تومان قیمت دارد. در عین حال میانگین قیمت هر مترمربع مسکن 55 میلیون تومان اعلام شده است. این نشان می دهد که قیمت ها بالاتر از آمار رسمی حرکت می کنند.
مقدار نامتعادل اعتبارات مالی و وعده های دولت
بنابراین گزارش، پروژه‌های مسکن مهر پس از حدود 15 سال تکمیل نشد، در حالی که این پروژه‌های مسکن مهر در سال 1397 به برنامه اقدام ملی و در سال 1393 به نهضت ملی مسکن پیوند خوردند؛ زمانی که دولت‌ها نتوانستند مسکن مهر را نهایی کنند. تا 15 سال دیگر نمی توانند طرح ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در حاشیه شهرها را اجرا کنند، زیرا این پروژه نیازمند منابع مالی هنگفتی است که در حد توان شبکه بانکی زیان ده فعلی نیست، مگر اینکه دولت باید به صورت دستوری این کار را با ایجاد خط اعتباری از طریق بانک مرکزی و همچنین یارانه دادن به سود بانکی انجام دهد که عواقب شدیدی برای اقتصاد خواهد داشت. علاوه بر این هزینه ساخت هر واحد در زمان ابلاغ این طرح در دولت جدید حدود 4.5 میلیون تومان بوده است اما اکنون ارقامی حدود 8 میلیون تومان اعلام شده است و این در حالی است که مدیرعامل اتحادیه تعاونی های ساختمانی تهران همچنین اعلام کرده است که هزینه ساخت در حال حاضر پرداخت شده است مسکن در تهران متری 15 میلیون تومان بدون احتساب ساختمان بسیار باکیفیت است همچنین به گفته فعالان بازار مسکن، قیمت مصالح ساختمانی 100 افزایش یافته است. درصد در سال 1401. زمانی تومان می خریدند، اکنون به حدود 24 هزار تومان و بیشتر رسیده اند.
چرا بازار مسکن رو به بهبود نیست؟
سوال این گزارش این است که آیا امیدی به بهبود بازار مسکن در سال 1402 وجود دارد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که بازار مسکن بخشی از ساختار اقتصادی است و زمانی که ساختار اقتصادی معیوب باشد نمی توان انتظار بهبود بخش خاصی را داشت و در صورتی که کل اقتصاد کشور بهبود یابد، بازار مسکن بهبود می یابد. وضعیت کشور بهبود می یابد، یعنی تحریم ها در شرف لغو هستند، تجارت خارجی باید افزایش یابد، گشایش های سیاسی ایجاد شود، ثبات نرخ ارز وجود داشته باشد، سطح سرمایه گذاری ها به حالت عادی برسد، کشور رشد اقتصادی پایدار داشته باشد و نرخ بیکاری کاهش یابد، مسکن باید کاهش یابد. این بخش به تنهایی سهمی حدود 30 درصد از کل نقدینگی کشور را به خود اختصاص داده است، همچنین سهم 13 درصدی از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده است در حالی که حدود 40 درصد از کل سرمایه تشکیل شده کشور متعلق به بخش مسکن و ساختمان است و این نشان می دهد که رونق این بخش می تواند تاثیر مهمی بر اقتصاد کشور و حتی بخش اشتغال داشته باشد و در صورت تداوم تورم و افزایش نرخ ارز که دور از انتظار نیست، قیمت مسکن نیز به موازات آن افزایش خواهد یافت و اگر دولت بتواند کنترل کند. نرخ تورم و وضعیت
منبع: آرمان ملی