بازار قفل شده، افزایش قیمت مسکن/قفل زمین و افزایش قیمت مسکن/تراکم کم و قفل زمین شهری

به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا ؛ دکتر مسعود عبدی کارشناس حوزه اقتصاد و ساخت و ساز مسکن در یادداشتی نوشت : زمین به عنوان ورودی اصلی ساخت و ساز مسکن که اگر به درستی سیاسی نشود بیشترین سهم را در ساخت و ساز دارد. ، منجر به قفل زمین و افزایش قیمت مسکن می شود. آزادسازی زمین هایی که در حال حاضر برای توسعه مسکونی در دسترس نیستند اما در مکان های مناسب قرار دارند، یکی از مهم ترین سیاست ها برای افزایش مسکن ارزان قیمت است. زمین در مکان مناسب و با قیمت مناسب مهمترین بخش مسکن ارزان قیمت است. در برخی از شهرهای جهان و حتی در برخی از مناطق تهران، زمین تا 80 درصد هزینه مسکن را به خود اختصاص می دهد، بنابراین ساخت مسکن ارزان قیمت در چنین مناطقی مستلزم ساخت آنها در حاشیه شهر و در مکان های نامناسب است که دسترسی به زیرساخت های شهری، مشاغل و غیره محدود شده است. از سوی دیگر، ساخت مسکن ارزان قیمت در زمین های ارزان قیمت و فاقد موقعیت مناسب، تخلف از غرض ورزی تلقی می شود و خانوارهای ساکن در این مسکن ها را از فرصت های شغلی مناسب محروم می کند، هزینه های حمل و نقل را افزایش می دهد و آنها را از امکانات شهری محروم می کند. به عنوان مثال، دسترسی به وسایل نقلیه عمومی برای رفتن به محل کار عامل مهمی برای خانوارهای کم درآمد است، زیرا حمل و نقل خصوصی برای خانوارهای کم درآمد هزینه زیادی دارد. برای این منظور، کشورهای جهان شش سیاست مختلف را در دستور کار خود برای بازگشایی قفل زمین در نظر گرفته اند که در ادامه به آنها پرداخته خواهد شد.

1. توسعه یک قطعه ساختمانی در حاشیه شهر

این سیاست با استفاده از رویکرد توسعه حمل‌ونقل محور با کاهش هزینه حمل‌ونقل و ایجاد دسترسی به مشاغل با سیستم حمل‌ونقل عمومی، زمین‌های حاشیه شهر را برای ساخت مسکن ارزان قیمت آماده می‌کند. ارزش این سیستم حمل و نقل با فروش واحدهای تجاری در ایستگاه های این سامانه قابل تامین است. تجربه برخی کشورها از جمله هنگ کنگ در این زمینه موفق ارزیابی شده است و برای اطلاعات بیشتر می توانید به آنها مراجعه کنید.

2. معافیت مالکیت زمین عمومی برای مسکن

دولت‌ها در سراسر جهان زمین‌هایی در شهرها و حومه‌های شهر دارند که می‌توان آن را برای ساخت مسکن ارزان قیمت اختصاص داد. بنابراین دولت می تواند زمین هایی را در اختیار افراد محروم قرار دهد تا به آنها کمک کند. تهیه زمین نیز می تواند با روش های مختلف اجاره بلندمدت یا انتقال مالکیت انجام شود.

3. سیاست های نظارتی

انواع مختلفی از زمین های خالی وجود دارد که ممکن است به دلیل اندازه نامناسب، مکان نامناسب یا برای توسعه زیرساخت های شرکتی و شهری خالی بماند. اما برخی از زمین ها هستند که تنها به منظور تجارت خالی نگه داشته می شوند. البته جدای از این موارد، سختی های اخذ پروانه ساختمانی، سود بالا و …. همچنین دلیل خالی ماندن زمین و ساخته نشدن آن است. سیاست های تنظیم زمین باید از بلااستفاده ماندن زمین جلوگیری کرده و از ورود دلالان به بازار زمین جلوگیری کند. مالیات بر زمین خالی زمین را از دست تاجران رها می کند و زمین مناسب برای مسکن ارزان قیمت فراهم می کند. از طرفی باید موانع مسکن برطرف شود تا کسانی که قصد ساخت و ساز دارند بتوانند از این زمین ها استفاده کنند.

4. ساخت و ساز مسکونی از طریق یکپارچه سازی زمین یا بازسازی

مقامات رسمی مانند شهرداری می توانند زمین های مناسبی را که در اختیار افراد قرار می گیرد ترکیب کرده و زمین مناسب برای ایجاد واحدهای مقرون به صرفه بدهند. معمولاً در مکان هایی که مسکن فرسوده و نامناسب وجود دارد، سوله ها نامرغوب ساخته می شود و با وجود زیرساخت های ساخته شده، از زمین استفاده بهینه نمی شود. زمین های کوچک به گونه ای تکه تکه شده اند که نمی توان از آنها برای ساخت مسکن مناسب و استاندارد استفاده کرد، اما دولت این قدرت را دارد که این زمین ها را حتی با مصادره به زمین های خوب تبدیل کند. شهرداری می تواند این اراضی را با روش های بازسازی و بهسازی با همکاری مالکان طی قراردادهای مشخص تجمیع و ساخت و ساز بهینه انجام دهد. گاهی به صاحبان این زمین ها در ازای زمینی که از آنها گرفته می شود، در جای دیگری زمین یا مسکن می دهند. این روش به نام پهنه بندی شناخته می شود و هدف آن بهبود کاربری اراضی شهر از طریق پهنه بندی است.

5. سیاست های زمین شهری

رشته نهایی سیاست های مربوط به تامین زمین برای ایجاد مسکن ارزان قیمت، سیاست های مختلف زمین شهری است. سیاست های زمین شهری مانند حداکثر طبقات مجازی قابل ساخت در زمین، حداقل مساحت زمین برای ساخت و ساز و میزان فضای باز اجباری و ضروری برای ساختمان می تواند منجر به ایجاد محدودیت در ساخت مسکن ارزان قیمت شود. سیاست های تنظیم تراکم معمولاً به دلیل محدودیت در دسترسی به زیرساخت ها مانند جاده ها و راه آهن است. در جایی که افزایش تراکم مشکلی در سیستم حمل و نقل و غیره ایجاد نمی کند، می توان با افزایش تراکم و ایجاد مسکن ارزان قیمت، عرضه مسکن را افزایش داد. به عنوان مثال، منطقه ای در نیویورک وجود دارد که مجاز است 20 درصد تراکم تر از مناطق دیگر باشد تا بتوان از زمین های آن منطقه برای ساخت واحدهای مقرون به صرفه استفاده کرد. در کالیفرنیا، توسعه دهندگان موظفند در ازای دریافت مجوز برای افزایش تراکم ساختمان، 10 درصد از طبقات ساخته شده خود را برای مسکن مقرون به صرفه کنار بگذارند. این سیاست پاداش تراکم نامیده می شود. اگر این سیاست در همه سرزمین ها به طور کامل اجرا شود، به آن طرح پهنه بندی همه گیر می گویند. در این مورد قانون می گوید که مثلاً 30 درصد از ساختمان های هر زمین باید به مسکن ارزان قیمت اختصاص داده شود. منطقه شمول در مورد همان سیاست اعمال می شود. به جای اجازه دادن به مشوق های تراکم، این برنامه از توسعه دهندگان می خواهد که درصد معینی از واحدها را در هر ساختمان جدید یا بازسازی شده برای مسکن ارزان قیمت کنار بگذارند و باقیمانده را زیر ارزش بازار بفروشند یا اجاره دهند.