بررسی‌ها نشان می‌دهد که در اثر تورم شدید مسکن در شهرهای جدید پردیس و پرند، بخش عمده‌ای از تقاضای مصرف‌کننده و اولین خانه‌هایی که در سال‌های اخیر و پس از جهش شدید قیمت‌ها در تهران به این شهرهای حاشیه‌نشین مهاجرت کرده‌اند، اکنون از خارج شده‌اند. بازار مسکن این شهرها نیز به بیرون رانده شدند که دلیل تورم شدید ملک و افزایش محسوس قیمت مسکن در این دو شهر جدید در ماه های اخیر بوده است.
این شرایط عملا آخرین سنگر خریداران مصرفی به ویژه خریداران بار اول را در این شهرهای جدید در معرض تهدید جدی قرار داده است و در نتیجه وزن خرید سرمایه از بازار مسکن حومه شهر نسبت به تقاضا برای خرید مصرف کننده افزایش چشمگیری خواهد داشت. به دنبال این شرایط، از سوی دیگر وزن خرید مصرف کننده از بازار مسکن حومه شهر کاهش چشمگیری داشته است.
قیمت مسکن در پرند و پردیس
بررسی های دنیای اقتصاد و بررسی های میدانی آخرین وضعیت بازار معاملات مسکن در شهر جدید پردیس با استناد به فایل هایی که پیش از این در بازار مسکن این شهر حاشیه شهر عرضه شده است، نشان می دهد که در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع برای هر آپارتمان. در این شهر برای واحدهای مسکونی مهر حدود 30 تا 35 میلیون تومان است. این قیمت مربوط به مسکن مهر آماده نقل و انتقال می باشد. این در حالی است که قیمت هر متر مربع از این واحدها در نیمه نخست امسال حدود 16 میلیون تومان است. از سوی دیگر، این بررسی میدانی نشان می دهد که هر مترمربع واحد مسکن مهر عادی و سفارشی (غیر مسکونی) در شهر جدید پردیس به طور میانگین 49 میلیون تومان ارزش گذاری شده است. در حالی که میانگین قیمت هر متر مربع از این واحدهای مسکونی در نیمه نخست امسال حدود 30 میلیون تومان است.
در شهر جدید پرند، اطلاعات قیمت مندرج در فایل های فروش آپارتمان هایی که به تازگی در بازار مسکن این شهر قرار گرفته است، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در مسکن مهر را حدود 20 میلیون تومان اعلام می کند. این واحدها در نیمه نخست امسال به طور متوسط متری حدود 10 میلیون و 800 هزار تومان بوده است. واحدهای مسکونی و غیرمسکونی مهر تک نفره که در نیمه نخست امسال به طور متوسط هر مترمربع 15 میلیون تومان قیمت گذاری و معامله می شدند، اکنون به میانگین قیمتی 28 میلیون تومان در هر مترمربع رسیده اند.
این قیمت ها و مقایسه آن با شرایط ابتدای سال جاری نشان می دهد که میانگین قیمت مسکن در این دو شهر جدید حومه و پرتقاضا تهران تا پایان سال 1390 نسبت به 6 ماهه نخست سال 90 حدود 100 درصد افزایش داشته است. امسال. این شرایط نشان می دهد که تورم در حومه پایتخت عملاً از تورم مسکن در تهران پیشی گرفته است. اگرچه هنوز آمار رسمی مربوط به توسعه بازار مسکن تهران در بهمن ماه سال جاری منتشر نشده است، اما بر اساس آخرین آمار از توسعه قیمت مسکن در تهران در اولین ماه زمستان 1401، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در زمستان امسال نسبت به زمستان سال گذشته حدود 60 درصد افزایش داشته است.
کاهش شکاف قیمت بین تهران و حومه
این پیشروی تورمی بازار مسکن حومه شهرها نسبت به بازار مسکن تهران منجر به تغییر نسبت قیمت مسکن در پایتخت به این دو شهر جدید پرتقاضا از نظر تقاضای مسکن در اطراف پایتخت شده است. از سوی دیگر، این کاهش فاصله، کمترین فاصله یا رکورد تاریخی برای کمترین فاصله پایتخت با حومه آن (پرند و پردیس) است که در 12 سال گذشته بی سابقه بوده است. در حال حاضر نسبت قیمت مسکن در شهر تهران به شهر جدید پردیس به 1.9 برابر رسیده است. این بدان معناست که میانگین قیمت مسکن در تهران 1.9 برابر میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس است. این نسبت بین دو شهر تهران و شهر جدید پرند به 2.9 برابر رسیده است.
نسبت متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به متوسط قیمت مسکن در شهر جدید پردیس در حال حاضر به 1.9 برابر کاهش یافته است که در اوایل دهه 90 که پروژه های مسکن مهر در این شهر جدید ساخته شد، 3 برابر شده است. یعنی میانگین قیمت مسکن در تهران در آن زمان 3 برابر میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس بوده است. (میانگین قیمت مسکن در این شهر جدید یک سوم متوسط قیمت مسکن در تهران بود). این میزان در دوره اوج جهش قیمت مسکن در تهران به 3.2 برابر افزایش یافت. در سال 1378. اما به تدریج و همزمان با ادامه افزایش قیمت مسکن در تهران، فاصله قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان افزایش یافت و اجاره بها در پایتخت سر به فلک کشید، ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه ای برای خرید مسکن و سپس تقاضای سرمایه ای. تقاضای اجاره، در مقیاس وسیع در شهرهای جدید، اطراف تهران را مورد تاخت و تاز قرار داد.
این افزایش تقاضا منجر به کاهش تدریجی شکاف بین قیمت مسکن در تهران و متوسط قیمت مسکن در شهرهای جدید پرند و پردیس شده است. در سال 1400 این فاصله برای شهر پردیس به 2.8 برابر کاهش یافت. در حال حاضر این تفاوت به کمترین حد تاریخی خود یعنی. 1.9 برابر که کمترین اختلاف قیمت متوسط قیمت مسکن در شهر تهران با متوسط قیمت مسکن در شهر جدید پردیس از ابتدا بوده است.
متوسط نسبت قیمت مسکن در شهر تهران به شهر جدید پرند در اوایل دهه 90 3.6 برابر بود. در دوره اوج افزایش قیمت مسکن، یعنی. در سال 1999، این مقدار به 5.2 برابر افزایش یافت. اما اکنون به پایین ترین حد خود یعنی 2.9 برابر رسیده است. دلیل اصلی این کم شدن فاصله مربوط به تورم املاک در این دو شهر است که در حال حاضر بیشتر از تورم املاک در پایتخت است. در واقع این کاهش فاصله از محل رشد قوی تر قیمت مسکن در این دو شهر جدید نسبت به رشد قیمت مسکن در تهران اتفاق افتاده است.
سه دلیل برای تقاضا برای حمله به حومه شهر
بررسی‌های «دنیای اکوت‌ست» سه دلیل اصلی افزایش نرخ تورم مسکن در پرند و فردیس و کاهش شدید شکاف قیمتی این دو شهر جدید نسبت به قیمت مسکن در تهران را در نتیجه حمله مجدد شناسایی کرده است. علیه این شهرها
در واقع آنچه باعث کاهش تاریخی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با میانگین قیمت مسکن در پرند و پردیس شده است مربوط به افزایش مجدد تقاضا در این دو شهر جدید و حومه شهر در نیمه دوم سال جاری است. مخصوصا این زمستان
سه دلیل مهم و مؤثر در این زمینه نقش داشته است. دلیل اول به کاهش شدید عرضه فایل های فروش در تهران و کمبود واحدهای مسکونی برای دایره خریداران که عمدتا سرمایه گذاران هستند، مربوط می شود. در یکی دو ماه گذشته رکوردهای فروش در محلات و مناطق مصرفی تهران به شدت کمیاب و گاه نایاب شده است. این مشکل یکی از مهم ترین عواملی است که باعث شده طیف وسیعی از این کاندیداها که اکثرا سرمایه گذار هستند به شهرهای جدید اطراف پایتخت رفته و خرید خود را از این بازار انجام دهند. بررسی‌های انجام شده توسط «دنیای اکتیساد» نشان می‌دهد که در شهرهای جدید اطراف پایتخت، مشابه شرایطی که در حال حاضر در محله‌ها و مناطق مختلف تهران به‌ویژه مناطق مصرفی مشاهده می‌شود، به دلیل نبود رکورد فروش، مشکلی وجود ندارد.
دلیل دوم رونق مجدد تقاضا در شهرهای جدید اطراف تهران به حداقل بودجه مورد نیاز برای خرید آپارتمان در پایتخت و مقایسه آن با قیمت پایین تر خرید آپارتمان در شهرهای جدید اطراف تهران مربوط می شود. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد بر اساس اطلاعات موجود در فایل های محدود ارائه شده در بازار مسکن تهران نشان می دهد که در حال حاضر خریداران مسکن در پایتخت یک واحد مسکونی معمولی به مساحت 75 متر مربع با عمر زیربنای حدود 10 سال (متوسط) خریداری می کنند. آپارتمان قدیمی)، در نیمه جنوبی پایتخت، حداقل با بودجه ای معادل 4 میلیارد تومان نیاز دارند.
این در حالی است که بودجه خرید چنین آپارتمانی در شهر جدید پردیس هم اکنون به طور متوسط بین 2 تا 3 میلیارد تومان و در پرند بین 1 تا 2 میلیارد تومان است. بنابراین به طور میانگین متقاضیان خرید مسکن در تهران که اکثرا سرمایه گذار هستند می توانند با نصف بودجه مورد نیاز برای خرید آپارتمان در نیمه جنوبی پایتخت در این دو شهر جدید خانه خریداری کنند. دلیل سوم نیز به چشم انداز سرمایه گذاران املاک و مستغلات برای آینده بازار مسکن حومه شهر مربوط می شود. سرمایه گذاران بر این باورند که اگر بازار املاک و مستغلات به دلیل بهبود قدرت خرید از رکود فعلی معاملات خارج شود و گروهی از مصرف کنندگان بالقوه با قصد خرید وارد بازار شوند، انجام معامله در حومه شهر آسانتر و سریعتر خواهد بود. بازار املاک به دلیل سطح قیمتی مناسب تر نسبت به تهران بهره وری بیشتری خواهد داشت.
اما جدا از این سه دلیل اصلی برای رونق تقاضای خرید در دو شهر جدید تهران، یک دلیل فرعی که در واقع پیامد سه دلیل اول است نیز در پیشی گرفتن تاریخی از تورم در حومه پایتخت موثر بوده است. تورم شدید مسکن در شهرهای حومه شهر و رشد سریعتر قیمت آپارتمان در این دو شهر جدید نسبت به تورم ملکی در تهران در هفته های اخیر از دیگر عوامل دامن زدن به رشد تقاضای مسکن در این شهرها است.
هشداری برای سیاستمداران
وضعیت کنونی بازار مسکن در حومه تهران که مهمترین ویژگی آن رشد بسیار سریع قیمت ها در آخرین جبهه خریداران خانه های مصرفی به ویژه اولین خریداران است، نشان از روشن شدن چراغ خطر و هشدار هشدار به سیاست گذار مسکن . بازار مسکن در شهرها و حومه های جدید در حالی که دنده معکوس کشیده شد و قیمت مسکن به قدری افزایش یافت که هم اکنون بخش قابل توجهی از خریداران مصرفی که قبلا در تهران در حومه شهر به دلیل ضعف جدی از بازار مسکن بیرون رانده شده بودند. در قدرت خرید خود. این شهرها نیز به بیرون رانده شدند. این وضعیت عواقب بسیار ناخوشایندی برای بازار مسکن و مصرف کنندگان دارد. از سوی دیگر این وضعیت به سیاستگذار یادآوری می کند که باید در وهله اول موتور تورم مسکن را خارج از این بازار بسته و انتظارات تورمی و همچنین تورم بالا محدود کرد. در مرحله بعد خرید سرمایه که یکی از عوامل افزایش نرخ رشد قیمت ها در بازار مسکن است باید شامل مالیات سالانه باشد. نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر، بیشتر ۷۰ درصد خرید ملک در حومه‌های بازار مسکن تهران مربوط به خرید مصرف‌کننده بوده که اکنون این میزان به حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است. برعکس، وزن خرید سرمایه در این دو شهر جدید از نزدیک به 30 درصد در سال های اخیر به 80 درصد رسیده است. در حال حاضر میانگین کل مبلغ رهن برای هر متر مربع آپارتمان (مسکن مهر) در شهرک جدید پردیس به حدود 4 تا 5 میلیون تومان و در شهرک جدید پرند به حدود 2 تا 3 میلیون تومان افزایش یافته است.