کارشناس مسکن: بخش مسکن موتور تولید پف کرده است
ندا جعفری|آخرین آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران از حجم معاملات در بازار مسکن در آبان ماه نشان می‌دهد که تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در آبان ماه پس از داشتن سطوح منفی ۴ ماهه افزایش یافته و به بالای یک درصد رسیده است. تورم سالانه همچنان به روند صعودی خود ادامه می دهد و رکورد 4 ساله خود را به ثبت می رساند. اما تورم نقطه به نقطه خانه‌های پایتخت در دومین ماه از پاییز 1402 کاهش یافته است. با این حال تورم سالانه آپارتمان‌ها در تهران نیز در آبان ماه امسال به 86.3 درصد رسید که بالاترین میزان ثبت شده از آبان 1397 است. گزارش مرکز حاکی از آن است که تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران نسبت به مهرماه سال گذشته 17 درصد افزایش داشته است. از سوی دیگر میانگین موزون قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت نسبت به ماه اول پاییز 3 درصد کاهش داشته است. میانگین موزون قیمت هر مترمربع خانه به 80 میلیون و 600 هزار تومان رسیده است. این رقم در مهرماه برابر با 82 میلیون و 800 هزار تومان است. میانگین حسابی قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به 77580 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل یک درصد کاهش داشته است. ما با اختلاف آماری فاحشی در قیمت ها مواجه هستیم. مجید گودرزی کارشناس بازار مسکن درباره آخرین آمار مرکز آمار ایران و افزایش 17 درصدی قیمت مسکن در آبان ماه نسبت به اولین ماه پاییز به اعتماد گفت: یکی از موضوعاتی که بارها به آن اعتراض داشته ایم این است. آمارهای منتشر شده توسط بخش مسکن که اصلا منبع آن مشخص نیست و این ارقام بر چه اساسی منتشر شده و منافع چه افرادی در آن لحاظ شده است. گودرزی اضافه کرد: ما همیشه از نمایندگان مجلس و دادستان کل کشور به عنوان دادستان خواستیم که برای روشن شدن نحوه به دست آوردن این آمار وارد این موضوع شوند چرا که دو سال پیش اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد آماری ثبت شده در دفاتر ما قانونی می شود، نشان می دهد که قیمت مسکن 15 درصد کاهش یافته است اما بلافاصله بانک مرکزی و مرکز آمار ایران آماری را منتشر کردند که قیمت مسکن 15 درصد افزایش یافته است. ما با اختلاف فاحشی در آمار ثبت شده در خدمات و آمارهای رسمی مواجه هستیم که به هیچ وجه قابل قبول نیست زیرا مرکز آمار ایران و بانک مرکزی تنها تبلیغات منتشر شده در بسترهای اینترنتی را ملاک تعرفه خود قرار می دهند. ما به یک پایگاه آماری قوی برای داده های بخش مسکن نیاز داریم. این فعال مسکن افزود: این آمار به نظر من صحیح نیست و تنها نتیجه آن سردرگمی، بحران و سونامی در بازار مسکن است. ما به یک پایگاه داده آماری قوی از داده های بخش مسکن نیاز داریم که تنها به نفع ذینفعان بخش مسکن و مافیا در این زمینه نباشد. گدرزی با بیان اینکه این آمار مغرضانه است، خاطرنشان کرد: متاسفانه آمار این دو نهاد رسمی (مرکز آمار ایران و بانک مرکزی) مغرضانه است و واقعی نیست و حتی اتحادیه مشاوران املاک نیز این آمار را قبول ندارد و می گوید که وجود دارد. تفاوت زیادی با واقعیت بازار دارد بله و عموما این آمارها در فواصل زمانی زیاد اعلام می شود و به محض کاهش قیمت مسکن آمار رسمی منتشر می شود تا جو روانی ایجاد شود.
کمر مردم زیر بار گرانی خانه خم شده است
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه کمر مردم زیر بار قیمت مسکن خم شده است، ادامه داد: در حالی که قراردادهای غیررسمی حاکم است، نمی توان بانک اطلاعاتی ملموس و قابل اعتمادی داشت، الان هم این آمار اصلا قابل اعتماد نیست. حتی برای سردرگمی افکار عمومی و نشر اکاذیب نیز آمار منتشر می شود و ما واقعاً از قوه قضائیه برای کاهش بحران مسکن می خواهیم وارد این موضوع شود. وی با بیان اینکه خرید و فروش در حوزه مسکن قفل شده است، گفت: در حال حاضر همه ذی نفعان مسکن متضرر شده اند، در حالی که این صنعت یک صنعت پویا در دنیاست و می تواند کلید اصلی اقتصاد ما باشد، اما متأسفانه به دلیل شرارت. آمار منتشر شده و منافع نامشروع موجود متاسفانه بازار مسکن با رکود عمیقی مواجه است. گدرزی در خصوص تورم سالانه 86 درصدی آپارتمان ها در شهر تهران نسبت به سال گذشته نیز اظهار کرد: متأسفانه چند سالی است که تورم مسکن به دلیل بی توجهی به بازار مسکن و قانون گریزی بیش از حد در این بازار، بخش زیادی از تورم کل را به همراه داشته است. امروز تورم عمومی حدود 39 درصد است اما تورم مسکن 86 درصد گزارش شده است. یعنی بسیاری از تورم کلی به طور مستقیم و غیرمستقیم ناشی از تورم مسکن است، زیرا مسکن در قیمت تمام کالاها و خدمات نقش دارد. این فعال مسکن در ادامه با بیان اینکه بخش مسکن قدرتمندترین محرک تورم در چند سال اخیر بوده است، گفت: مجلس و دولت باید یکبار برای همیشه یا قانون هزینه‌های مسکن را تصویب کنند یا در غیر این صورت وارد موضوع قیمت‌گذاری منطقه‌ای شوند. در صورتی که این بازار می تواند تمام سرمایه های تولیدی کشور را غیراقتصادی کند، زیرا در حال حاضر حدود 40 درصد از سرمایه های کشور با ارزش افزوده صفر در بخش مسکن سپرده می شود که در دنیا مرسوم نیست و قدیمی است.
جهش های غیر متعارف باعث فرار قیمت سهام شد
گودرزی ادامه داد: در حال حاضر حدود 10 درصد از سرمایه کشور در حوزه مسکن سرمایه گذاری می شود، اما به دلیل جهش های نامتعارف و غیرعادی در حوزه مسکن که ناشی از عدم نظارت و کنترل و فقر شدید قانون در بخش مسکن است. در این حوزه شاهد هستیم که حتی دارایی‌های مولد نیز فروخته می‌شود و برای بهره‌برداری از جهش قیمت‌ها در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌شود. وی تصریح کرد: ارزش افزوده سرمایه گذاری به ویژه در حوزه سرمایه به طور مطلق صفر شده است و متاسفانه اقتصاد ما متاثر از بی توجهی به حوزه مسکن است. گدرزی در پاسخ به این سوال که رکود مسکن تا چه زمانی ادامه خواهد داشت، گفت: تا زمانی که قیمت ها شکسته نشود، با توجه به اینکه همه ذی نفعان حوزه مسکن در رنج هستند و از سوی دیگر قدرت خرید مردم به صفر رسیده است، این رکود امروز ادامه خواهد داشت. به نظر می رسد این رکود ادامه خواهد داشت. وی با اشاره به خط فقر اعلام شده 20 میلیون تومانی افزود: با توجه به حقوق مصوب که حدود 8 میلیون تومان است و قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران که حدود 77 میلیون تومان است، تقریبا غیرممکن است. پس انداز کنید و اگر فرض کنیم که فردی با این میزان درآمد غیر ممکن است پس انداز داشته باشد و بخواهد یک آپارتمان 75 متری بخرد، باید بیش از 100 سال صبر کند تا صاحب خانه شود.
تکرار مستمر رکود تورمی و رونق تورمی
بیت الله ستاریان کارشناس بازار مسکن در پاسخ به آخرین آمار مرکز آمار ایران به اعتماد گفت: در حوزه مسکن یک اصل کلی وجود دارد و آن این است که آماری که منتشر می شود برای مدت کوتاهی است. و تلاش بیشتری در دوره رونق این آمار باید منتشر شود. نکته بعدی این است که قیمت مسکن در ایران همواره افزایش یافته و با رکود تورمی یا رونق تورمی همراه بوده است. ستاریان همچنین اضافه کرد: آنچه مهم است این است که تورم هرگز از بازار مسکن خارج نشده است و گاهی شاهد کاهش نیم درصدی یا یک درصدی آن هستیم، اما به دلیل آمارهای نادرست و نبود تقاضای موثر، این اعداد متفاوت است. از واقعیت این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: اگر کوچکترین رونقی در اقتصاد ایجاد شود، فنر قیمتی فشرده می شود و قیمت ها آزاد می شود، زیرا تهران قطب اقتصادی کشور است و بیشتر معاملات مالی در این شهر انجام می شود. از نظر گسترش، حتی ساخت شهرهای اقماری نیز نمی‌توانست پاسخگوی سرریز جمعیت آن شهر باشد و تنها پایگاهی برای مهاجرت از شهرهای دیگر به اطراف مادر شهر شد. تهران.
با کمبود زمین برای ساخت و ساز
در تهران روبروی هم هستیم
وی گفت: از سوی دیگر اگر در کل کشور باید یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی بسازیم، تنها در تهران باید 300 هزار واحد مسکونی بسازیم، اما سوال اینجاست که آیا ساخت این تعداد واحد مسکونی در تهران امکان پذیر است؟ و اساسا زمینی برای این تعداد خانه در تهران وجود دارد یا خیر؟ ستاریان خاطرنشان کرد: تهران مانند بسیاری از پایتخت های دنیا در گسترش خود با محدودیت هایی مواجه است و زمانی که اقتصاد روستایی کشور محدود و اقتصاد متمرکز و دولتی باشد، خود به خود همه مردم به سمت پایتخت کشیده می شوند و این موضوع باعث می شود. این امر باعث ازدحام مردم در پایتخت می شود.
این روزها دولت فقط به گفتار درمانی بسنده کرده است
این کارشناس مسکن ادامه داد: حتی اگر اقتصاد ایران در سراسر کشور صنعتی باشد و تماماً توسط بخش خصوصی اداره شود و یا حتی اگر مبتنی بر اقتصاد بخش کشاورزی باشد، با توجه به اینکه تهران با محدودیت هایی در گسترش مواجه است، باز هم فاصله زیادی با شهر تهران وجود دارد. با شهرهای دیگر در حال افزایش است اما امروزه به دلیل تمرکز اقتصاد در تهران این فاصله هر روز بیشتر می شود و این مشکل باعث افزایش اختلاف قیمت مسکن در تهران با سایر شهرها شده است. ستاریان درباره رکود حوزه مسکن نیز افزود: این روزها دولت تنها به گفتار درمانی اکتفا کرده و هیچ کار اجرایی و عملیاتی از سوی دولت نمی بینیم، هرچند صحبت از خصوصی سازی و بهره وری در اقتصاد به میان می آید، اما هیچ کاری نکرده است. با توجه به شرایط فعلی اقتصادی کشور، بعید است تا پایان سال با رونق در بخش اقتصادی کشور مواجه باشیم، اما ممکن است در پایان سال شاهد رونق موقتی باشیم. سال و در زمان تعیین تکلیف بودجه و نحوه اجرای آن و درآمد دولت، جهش قیمتی در بازار به وجود می آید، با خانه روبرو می شویم.