حذف کارگزاران املاک از روند اجاره به عنوان مهمترین بخش پیشنهاد نمایندگان مجلس تلقی می شود. تصمیمی بحث برانگیز که می تواند اصطکاک زیادی ایجاد کند. در عوض، آنها سعی کردند با زبان نرم مالکان را به همکاری تشویق کنند
این تابستان ممکن است برای اجاره نشینان کمتر خسته کننده باشد. حداقل مجریان طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها که نماینده مجلس هستند انتظار دارند در صورت تصویب نهایی و اجرای دقیق پیشنهاد آنها این بار به اندازه سه چهار سال گذشته مستاجران آسیب نبینند. آنها می گویند که مشوق هایی را برای مالکان به عنوان ضمانت اجرا در نظر گرفته اند. اما جزئیات طرح کنترل و تنظیم اجاره بها چیست و آیا واقعاً آنقدر که گفته می شود صرفه جویی می شود؟
جزئیات برنامه کنترل و مدیریت اجاره
به گزارش فرارو، فعالان مسکن می گویند طرح های دولت به ویژه طرح های قهری که علی رغم حسن نیت حامیان آن ها اجرا می شود، بر بازار اثر منفی می گذارد. نمونه آن مصوبه و دستوری است که بعد از شیوع ویروس کرونا صادر شد که مثلاً سقف و محدودیتی برای رشد اجاره بها گذاشته بود اما هیچکس نخواست آن را اجرا کند. به همین دلیل، موافقان طرح کنترل و تنظیم اجاره بها می گویند به جای بحث، تهدید و تنبیه، ابتدا به دنبال پیشنهادها و مشوق هایی بوده اند تا صاحبخانه ها وارد عمل شوند.
حذف مشاوران املاک از فرآیند اجاره ملک مهمترین بخش این پیشنهاد تلقی می شود. تصمیمی تقریبا بحث برانگیز که می تواند باعث اصطکاک زیادی شود. ماده پنج طرح ساماندهی و کنترل اجاره بها، وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک، وزارت صنعت و معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری، ضوابط بهره برداری و نظارت را تهیه کند. برای “سکوهای معاملاتی املاک و مستغلات” ظرف سه ماه. هدف این است که در نهایت بتوانیم قرارداد را از طریق سکوها و توسط خود مالک و مستاجر به صورت غیر حضوری و بدون مراجعه به شرکت های معاملات ملکی ثبت کنیم. منظور از پلتفرم ها احتمالاً سایت ها و اپلیکیشن های آنلاین فعال در حوزه خرید و فروش املاک یا رهن و اجاره است. بر اساس این پیشنهاد، سایت ها و اپلیکیشن ها باید امکان ثبت قراردادهایی را که به صورت یکپارچه طراحی شده و مورد تایید سامانه ثبت معاملات ملکی در کشور هستند را فراهم کنند.
ظاهراً موافقان طرح کنترل و تنظیم اجاره بها قصد دارند قدرت و اختیار اپلیکیشن ها را به گونه ای افزایش دهند که حتی اختلافات احتمالی را نیز حل کنند. بر اساس طرح پیشنهادی، می توان از بسیاری از اختلافات بین مستاجران و مالکان در بسترهای آنلاین و در قالب پیش قراردادها جلوگیری و حل و فصل کرد، اما اگر سامانه جدیدی به صورت آنلاین راه اندازی شود تا جایگزین مشاوران املاک شود، چه؟ با این حال، این نیز محتمل به نظر می رسد.
بخشی از طرح پیشنهادی اشاره می‌کند که سیستم ثبت الکترونیکی باید به پلتفرم‌های آنلاین مرتبط شود تا بسیاری از وظایف آنلاین خودکار شوند. به عنوان مثال، اگر در قراردادهای اجاره، مالک و مستاجر حق فسخ داشته باشند و مدت قرارداد منقضی شود، پس از واریز مبلغ واریزی به حساب مستاجر، مالک حکم برداشت از طریق الکترونیکی دریافت می کند. سامانه ثبت املاک که مانند حکم قضایی است و قانون دارای ضمانت اجرایی خواهد بود.
اجرای تعدادی از مشوق های قانونی برای مالکان بخش مهم دیگری از طرح کنترل و مدیریت اجاره بها محسوب می شود. متقاضیان می گویند در ماده هفتم به منظور بهبود شرایط بازار اجاره و تشویق به اجاره چند ساله املاک، معافیت مالیاتی برای مالکان در نظر گرفته اند که میزان آن به 100 درصد می رسد. بر اساس این پیشنهاد، مالکانی که می خواهند خانه خود را برای بیش از یک سال اجاره کنند مشمول این معافیت خواهند شد. با بررسی جزئیات متوجه می‌شویم که در صورت موافقت مالک با نوشتن اجاره نامه دو ساله واحد خود در زمان توافق اولیه و در قرارداد ذکر شده است که اجاره بها برای سال دوم حداکثر تا 50 درصد تورم سالانه افزایش می‌یابد. اعلام شده توسط بانک مرکزی، قانون به این فرد پاداش معادل 50 درصد تخفیف مالیاتی می دهد. همچنین در صورتی که مالکی ابتکار عمل برای عقد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به مدت سه سال یا بیشتر را داشته باشد، 100 درصد تخفیف مالیاتی به وی تعلق می گیرد.
سال 1402 به نفع مستاجر یا موجر از نظر فنی ایجاد سیستمی که نان مشاوران حریص را بگیرد و در مقابل صاحب بی شرف بایستد چقدر امکان پذیر است؟
اساسنامه مستاجران و مشاورین املاک
به گفته فرارو، مشاوران املاک ممکن است از طرح کنترل اجاره بسیار عصبانی باشند. با این حال، نوک تیز تیر به سوی آنها نشانه می رود، اما تنها گروهی که اعمال و رفتارشان ناعادلانه است باید به سزای رویارویی با قانون برسند. طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها در گام اول به سراغ تعیین حق مشاوره املاک می رود و می گوید مبالغ دریافتی مشاوران املاک را بر اساس فرآیندی مکانیزه تعیین می کند تا از شیطنت های هر از گاهی و اعمال قانون جلوگیری شود. طعم های مختلف در اینجا نیز وزارت راه و شهرسازی با کمک وزارت صنعت و سازمان امور مالیاتی باید آیین نامه ای را برای تعیین نحوه محاسبه کارمزد مشاوران املاک ارائه کند. بر اساس این پیشنهاد، کمیسیون مشاوران املاک بر اساس درصدی از ارزش معاملات و واحدهای اجاره برای هر منطقه جغرافیایی محاسبه و با توجه به میانگین ارزش سالانه کلیه قراردادهای ثبت شده به صورت نزولی تعیین می شود. بنابراین مبلغ اجاره و ودیعه دیگر تاثیری در حق الزحمه مشاوران املاک نخواهد داشت.
یک مستاجر خوب و یک مستاجر بد وضعیت متفاوتی در طرح کنترل اجاره خواهند داشت. اگر جزو دسته دوم هستید که تمام یا قسمتی از اجاره بها را در زمان سررسید پرداخت نمی‌کنند، قانون به مالک اجازه می‌دهد تا مبلغی را که باید از سپرده کسر کند. در صورتی که موجر بیش از مبلغ ودیعه را از مستاجر مطالبه کند، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گواهی عدم پرداخت مازاد بر مبلغ را صادر و به مالک می دهد. این گواهی مانند برگه چکی خواهد بود که گویی بی جا صادر شده است و شخص را به دیگری بدهکار می کند. از نظر قانون و مقررات معتبر تلقی می شود و می توان از مستاجر بدهکار شکایت کرد.
چرا ممکن است یک طرح کنترل اجاره شکست بخورد؟
به گزارش فرارو، طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها همچنان یک طرح دولتی، شبه دولتی و در هر صورت حاکمیتی است که سعی در تحمیل مطالبات خود دارد. در گام اول منافع مشاوران املاک را به طور جدی تهدید می کند. آیا زمین می خورند و بی حرکت می نشینند؟ قبل از اینکه به این سوال پاسخ دهیم، اجازه دهید چند نکته دیگر را بررسی کنیم.
موافقان طرح کنترل و تنظیم اجاره بها کلیه دستگاه ها، نهادهای اجرایی و زیرمجموعه های خود را با حسن نیت مکلف کرده اند که نسبت به استعلام سکونت و سکونت متقاضیان خود صرفاً از طریق سامانه ملی املاک و مسکن و در صورت امتناع اقدام کنند. برای خود اعلامی، از دریافت خدمات مختلف محدود خواهند شد. به عنوان مثال همین نهادها، نهادهای اجرایی و زیرمجموعه های آنها باید پرداخت های خود را به صورت شفاف اعلام می کردند. خود نمایندگان مجلس باید در طرحی با عنوان شفافیت علناً می‌گفتند که به کدام طرح و لایحه رای موافق و مخالف داده‌اند و در صحن علنی به چه فعالیت‌هایی می‌پردازند، اما همه این ایده‌های شاز در نهایت جواب نداد. بر رنگ واقعیت .
پاداش دهی به کشاورزان صادقی که مثلاً باید در این طرح خودی نشان دهند و با کمک آنها بخشی از کار پیش برود، نکته منفی بعدی خواهد بود. به من بگو چرا! تصور کنید شما صاحبخانه خود هستید و می توانید با افزایش اجاره بها خون مستاجر را بکشید، اما یک نفر وسط می آید و می گوید که اگر دست از این کار بردارید، باید مالیات ناچیزی بدهید که ممکن است هرگز به شما بدهکار نباشد. به شما و دولت اصلاً آن را نمی داند وگرنه معذور می شوید! قرض گرفتن پول یا جستجوی اعتبار؟ در حال حاضر چند درصد از مالکان مالیات پرداخت می کنند؟
اشتیاق طرفداران طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها برای توسعه یک سیستم جدید قابل ستایش است، اما در سال های اخیر چند بار شنیده اید که سیستم جدیدی برای فلان کار در نظر گرفته شود و معجزه کند؟ واقعا چه تعداد از این سیستم ها کارآمد بوده و بدون هیچ شکایتی به وظایف خود عمل کرده اند؟ طراحی و نگارش سامانه ای که نان را از دست مشاوران املاک طمع می گیرد، دست صاحبخانه های بی وجدان را از سفره مستاجران مظلوم کوتاه می کند و… از نظر فنی چقدر امکان پذیر است و چقدر با واقعیت مطابقت دارد؟ پس تعجب نکنید اگر در پایان تابستان پیش رو شنیدید که طرح کنترل و مدیریت اجاره بها و سایر طرح ها، پیشنهادها و برنامه ها هیچ کاری برای مستاجران نمی تواند انجام دهد!