ندا جعفری
با نزدیک شدن به فصل جابجایی و علیرغم تورم فعلی، مستأجران برای یافتن مسکن مناسب با روزهای سختی روبرو هستند. بررسی ها و بررسی های میدانی از شرایط بازار اجاره مسکن در دومین ماه سال نشان می دهد که قیمت ها در این بازار به شدت افزایش یافته است و مستاجران همچنان تحت فشار اجاره بها هستند و در بیشتر موارد نمی توانند اجاره بهای ارائه شده در منطقه را تامین کنند. سکونت دارند و مجبور به مهاجرت می شوند، مناطق پایین تر از بازار اجاره بهره مند می شوند، از سوی دیگر افزایش تقاضا برای مسکن در مناطق جنوبی منجر به رشد بیشتر اجاره بها در این مناطق شده است که شرایط اجاره و فشار بر مستاجران این مناطق را افزایش داده است. . در عین حال، تشدید مشکلات مسکن و تورم بالا باعث شده است که مالکان برای جبران بخشی از هزینه های خود به جای رهن کامل ملک خود، درخواست اجاره بیشتر کنند. اتفاقی که از اوایل دهه 90 شروع شد و حالا در آستانه فصل حرکت به اوج خود می رسد.
سقف اجاره بها تمدید شد
در همین راستا بار دیگر برای سال 1402 سقف اجاره بهای مسکن برای قراردادهای تمدید به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و ستاد تنظیم مقررات در شهر تهران 25 درصد، سایر شهرها 20 درصد و سایر شهرها 15 درصد افزایش یافت. در فروشگاه. این حادثه اولین بار در سال 1398 توسط ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب شد و برای کاهش جابجایی خانوارهایی که در شیوع این بیماری نقش داشتند، مالکان مجبور به تمدید اجاره مسکن و محدود کردن اجاره بها تا 25 درصد در سراسر تهران شدند. یعنی هیأت های حل اختلاف نتوانسته اند حکم تخلیه مستاجران را صادر کنند. این مصوبه مجدداً در سال 1400 تمدید شد، اما در ممنوعیت تخلیه استثناهایی قائل شد، از جمله اینکه در صورت فروش ملک، موجر می تواند مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کند، یا اینکه اگر فرزندان صاحبخانه ازدواج کنند، می تواند او را وادار کند. مستاجر واحد اجاره ای مجبور به ترک ملک شدند اما در این سه سال شاهد بودیم که کمتر مالکی به این مصوبه عمل کرد و اکثر مالکان بیش از 25 درصد در تهران و 20 درصد در شهرهای پایتخت از مستاجران مطالبه کردند.
این نوع سیاست کار نمی کند
قدرت الله اماموردی کارشناس اقتصادی در واکنش به تغییر سقف اجاره بهای مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی و ستاد تنظیم بازار به اعتماد گفت: این سیاست ها در حوزه مسکن معمولا جواب نمی دهد، هرچند دولت وارد بازار مسکن شده است. برای حمایت از مستاجران، هدف اصلی نیز کنترل رشد بالای بخش اجاره مسکونی است، اما این نوع سیاست‌ها به دلیل اینکه مشکلات را به شکل ساختاری حل نمی‌کنند، ناکارآمد هستند. اماموردی بیان کرد: البته در دوران شیوع کرونا این سیاست بیشتر با هدف جلوگیری از تخلیه و تا حدودی کنترل قیمت ها بود، اما این بار فقط به منظور کنترل قیمت ها و حمایت از مستاجران بود که با شکست مواجه شده و ماجرا وجود دارد. این است که فعالان مسکن و صاحبخانه تحت نظارت دولت نیستند، بنابراین وقتی بخشنامه ای صادر می شود، این افراد ملزم به رعایت آن هستند و در واقع این افراد نرخ ها را به دلخواه خود تعیین می کنند.
اجاره دهندگان بازده سرمایه خود را بر اساس بازارهای موازی تخمین می زنند
این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: مالکان معمولا بر اساس ارزش ملکی که دارند، قیمت اجاره را پرداخت می کنند، ضمن اینکه سرمایه خود را با کالاهایی مانند طلا و ارز مقایسه می کنند و می خواهند بازگشت سرمایه آنها بر اساس همین بازارهای موازی باشد. اماموردی ادامه داد: به نظر می رسد این نوع سیاست ها در جهت جبران ناکارآمدی های دولت ها در گذشته است. اما باید بازار مسکن از قبل کنترل می شد تا امروز شاهد این حجم از گرانی در این بازار نباشیم و دولت به جای علت یابی و ریشه یابی مشکلات، با معلولان و معلولان برخورد کند. می خواهد از طریق اجبار و کنترل قیمت ها و ارائه سوال بازار را کنترل کند.
تقاضا برای خانه های کوچک افزایش یافته است
وی درباره عرضه مسکن نیز گفت: بر اساس آمارهای رسمی عرضه مسکن کم نیست و با توجه به اخذ مالیات از خانه های خالی این عرضه در بخش اجاره افزایش یافته اما در خرید به اجاره افزایش یافته است. بخش عرضه محدود است زیرا زمین های خالی در پایتخت کاهش یافته است و اگر در حال ساخت است در محدوده خانه های خالی و خالی است و با توجه به اینکه در قسمت های بالای شهر اکثر این واحدها بزرگ هستند. تقاضا کمتر است و متقاضیان با توجه به قدرت خرید خود عمدتا واحدهای کوچکتر و متوسط حدود 75 متری را مد نظر دارند و حاشیه شهرها در حال رفتن هستند و شاهد هستیم که تقاضا در این بخش بیشتر است. اماموردی تصریح کرد: عرضه مسکن وجود دارد اما برای خرید ناهماهنگی وجود دارد و این عدم تناسب در عرضه واحدهای بزرگ و تقاضای واحدهای کوچک است.
قیمت های تجویز شده هرگز جواب نداد
وی گفت: همیشه سفته بازی و سود از سوی سرمایه گذاران و صاحبان واحدهای مسکونی وجود داشته و این افراد می گویند به جای سرمایه گذاری در بورس یا سپرده گذاری در بانک یا خرید طلا و ارز، خانه ساخته ایم و انتظار دارند از استخدام او سود کسب می کند، این کمتر از بازارهای موازی نیست و آنها انتظار بازدهی بالایی را همسو با بازارهای دیگر دارند. وی با بیان اینکه دخالت دولت در این بازار به هیچ وجه درست نیست، گفت: این نوع معاملات با کنترل قیمت و قیمت گذاری دستوری همواره نتیجه معکوس داشته و در نهایت منجر به آشفتگی بازار و به هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا و در نهایت زیان دهی شده است. کاربر نیز خواهد سوخت. اماموردی خاطرنشان کرد: این کنترل قیمت از سوی دولت نه تنها در بازار مسکن بلکه در حوزه ارز و خودرو نیز وجود داشت و این نظام قیمت گذاری ما را در بازارهای مختلف در معرض نرخ های متعدد قرار داد.
ما به سیاست های بلندمدت در بخش اجاره مسکونی نیاز داریم
وی افزود: مشکل اصلی وضعیت اقتصادی است و اینکه همه بازارها متلاطم شده اند و این نقدینگی سرگردان در بازارهای مختلف در حال حرکت است و وقتی وارد هر بازاری می شود ساختارهای آن بازار را به هم می زند اما در حوزه مسکن بحث مطرح می شود. عرضه مسکن نیز کنترلی بر قیمت کالاها است و دولت باید قیمت ها را در این بخش ها کنترل کند و تسهیلات ساخت و ساز لازم را فراهم کند تا مسکن ارزان در اختیار مصرف کنندگان قرار گیرد. اماموردی گفت: به نظر می رسد برای حمایت از مصرف کننده نیازمند یک سری سیاست های بلندمدت در حوزه مسکن هستیم که راه حل آن نه تنها در حوزه مسکن، بلکه ریشه در تورم دارد که بر کل ما سایه افکنده است. اقتصاد که باید در بخش ها باشد تا کسری بودجه کشور را تامین کند و به دنبال آن بود تا نقدینگی را کنترل کند و اختلافات موجود در اقتصاد را برطرف کند.