چگونه بانک ها به افزایش قیمت مسکن دامن می زنند؟ / دیدگاه سرمایه داری و تورم دلیل بحران مسکن در کشور

به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه خبر راه دانا; مسکن مانند هر کالای دیگری جنبه اقتصادی دارد، اما باید در نظر داشت که مسکن در کشور ما نه تنها یک کالای مصرفی است، بلکه یک کالای سرمایه ای است.

این دیدگاه باعث می شود که تقاضای مسکن به عنوان کالای سرمایه تابعی از نرخ بازده سرمایه گذاری در بخش مسکن نسبت به نرخ بازده سایر انواع سرمایه گذاری باشد. علاوه بر این، قیمت مسکن به عنوان یک کالای مستغلات به شدت به شرایط عرضه و تقاضای منطقه ای و محلی بسته به روستایی یا شهری بودن محل سکونت بستگی دارد.

بنابراین به منظور بررسی عوامل موثر بر نوسانات قیمت مسکن در کلانشهرهای ایران، در بررسی آماری سامانه های املاک، متغیرهای مؤثر بر قیمت مسکن به ویژه در شهر تهران به ترتیب اولویت عبارتند از: وام مسکن. ، اجاره بهای مسکن، نرخ ارز، نرخ تورم و نرخ سود تسهیلات بانکی که به نوعی بانک ها در تمامی این موارد نقش دارند و از نظر آماری تاثیرات معنادار و هماهنگی بر تمامی این ضرایب و متغیرها دارند که در نهایت بر تولید ناخالص مسکن منطقه ای اثر می گذارد.

بانک ها چه تاثیری بر قیمت مسکن دارند؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد که حضور بانک‌ها در بازار سکه و طلا در مقایسه با بازار مسکن ناچیز است و مشکل زمانی آشکارتر می‌شود که از سال 92 این نوع سرمایه‌گذاری‌های مخل افزایش چشمگیری پیدا کرد و بیشتر دارایی‌های بانکی که به نوعی اعتماد مردم به بانک ها به حدی وارد این حوزه شد که رئیس اتحادیه املاک تهران بانک ها را عامل افزایش 50 درصدی قیمت مسکن دانست و از بانک ها به عنوان بزرگترین صاحبان خانه های خالی نام برد.

با وجود این همه اعتراض کارشناسان و فعالان مسکن، سرمایه گذاری بانک ها در واحدهای مسکونی متوقف نشد و عمده این ماجرا در سال های اخیر علاوه بر واحدهای مسکونی در مراکز خرید و پاساژها ادامه پیدا کرد که معروف ترین نمونه در این مورد پروژه ایران است. مالکیت و ارتباط آن با بانک آینده است که بسیار رسانه ای شده است.

میزان بدهی ابرپروژه هایی مانند ایران مال به بانک آینده که به گفته خود بانک متعلق به بانک آینده است بیش از 40 هزار میلیارد تومان است. بر اساس نظر جمعی از کارشناسان این حوزه، تشکیل بانک آینده بر مبنای خلق پول برای تامین مالی این پروژه است.

قیمت مسکن به عواملی مانند تقاضا، عرضه و تورم گره خورده است

وقتی میزان عرضه و تقاضا تغییر می کند، این تغییر روی قیمت مسکن نیز تاثیر می گذارد. به طور کلی پس از یک دوره ثبات قیمت در بازار مسکن، تقاضا برای مسکن افزایش می یابد. اما از آنجایی که بازار مسکن باثبات است و ساخت و ساز راکد می ماند، عرضه محدود و افزایش تقاضا باعث افزایش قیمت می شود به طوری که قیمت مسکن در سطح بالاتری تثبیت می شود و این شکاف بین عرضه و تقاضا باعث ایجاد شوک قیمتی در بازار مسکن می شود. و از طرفی تورم نیز افزایش می یابد قیمت های بازار مسکن تحت تاثیر قرار می گیرد.

پرداخت وام مسکن از بانک های خصوصی

ایجاد بانک های خصوصی از دهه 80 و جذب سپرده به همراه تخصیص تسهیلات باعث شد تا این نوع بانک ها به بهانه نبود قوانین منع محل سود سازوکار، سود سپرده های مردم را پرداخت کنند. از این رو در این مدت بانک ها به ویژه بانک های خصوصی اقدام به پرداخت وام مسکن کردند که باعث افزایش 200 درصدی قیمت مسکن شد.

مردم زمانی که نیاز دارند یا سرمایه انباشته دارند خانه می خرند

در حال حاضر با تورم و افزایش روزافزون قیمت ها، مردم سعی می کنند پول خود را به کالاهای سرمایه ای و بادوام مانند مسکن تبدیل کنند، اینجاست که اثر پرداخت تسهیلات مسکن توسط بانک ها به افزایش تقاضا و قیمت دامن می زند. در این صورت مسکن به کالای سرمایه ای تبدیل شد. عده ای خانه های متعددی خریدند و با گران فروشی به افزایش قیمت دامن زدند.

پذیرش مسکن به عنوان وثیقه بانکی

پذیرش خانه به عنوان وثیقه بانکی یکی دیگر از راه‌های تاثیرگذاری بانک‌ها بر قیمت مسکن است. به طور کلی، بانک ها تمایل دارند در ازای تسهیلاتی که ارائه می دهند، املاک مسکونی به ویژه در تهران را به عنوان وثیقه قبول کنند. این مشکل خود می تواند بر افزایش تقاضا و قیمت مسکن تاثیر بگذارد چرا که فعالان اقتصادی را تشویق می کند تا با خرید مسکن نوعی سرمایه گذاری کرده و با سند آن به راحتی وام بگیرند حتی اگر این ملک سال ها خالی باشد.

خرید مسکن برای توسعه شعب بانک ها

اساسا بانک ها یکی از مهم ترین مشتریان مسکونی و تجاری هستند و برای توسعه شعب و واحدهای اداری خود مجبور به خرید ملک هستند. بنابراین بخش مهمی از تقاضای آنها تقاضای واقعی است، حتی با در نظر گرفتن سقف این نوع خرید، بانک ها همچنان مشتری املاک مسکونی و تجاری به ویژه در مناطق بالای شهر تهران هستند. چرا که افزایش قیمت مسکن در تهران بیشتر از شهرهای دیگر و در مناطق بالای تهران بیشتر از مناطق پایین و متوسط ​​است. سلب مالکیت بانک های بالای شهر نوعی سرمایه گذاری است.

چرا بانک ها ملک می خرند؟

دلیل اصلی این عملکرد این است که نرخ سود خدمات بانکی بین 18 تا 25 درصد است. اما افزایش قیمت مسکن از این بالاتر است. بنابراین بانک ها ترجیح می دهند به جای پرداخت سود 25 درصدی، در املاک مسکونی و تجاری سرمایه گذاری کنند.

تسهیلات پرداخت به شرکت های وابسته برای خرید ملک


این چهارمین روشی است که بانک ها با آن وارد بازار مسکن می شوند و به رشد تقاضا و قیمت دامن می زنند. تجارت بانک ها و ورود آنها به املاک به ویژه از اوایل دهه 90 مورد انتقاد شدید قرار گرفت و بانک مرکزی سعی کرد از ورود بانک ها به حوزه مسکن جلوگیری کند و اجازه خرید بیشتر از آن زمین و املاک را به آنها نداد.

باید توجه داشته باشیم که بخشی از تورمی که در سه سال اخیر شاهد آن بوده ایم از بازار مسکن شروع شده است. قیمت مسکن در زمستان 1395 اندکی افزایش یافت و این افزایش قیمت بر بازار ارز در پی خروج آمریکا از برجام در اردیبهشت 1396 تأثیر گذاشت و در نهایت افزایش قیمت مسکن از بازار ارز به بازار ارز سرایت کرد. بازارها

بانک ها برای جلوگیری از تحریم بانک مرکزی و سرمایه گذاری مجدد در ملک چه کردند؟

برای جلوگیری از این تلاش بانک مرکزی، بانک ها ابتدا شعب بانک ها را خریداری کردند و سهام خود را در اختیار داشتند. دوم اینکه بخش مهمی از تسهیلات خود را به موسسات و بنگاه‌های مستقل پرداخت کردند به گونه‌ای که این وجوه به شرکت‌های تابعه و وابسته بانک‌ها کمک کرد تا ساخت و ساز در بخش مسکن را آغاز کنند.

افزایش گردش نقدینگی و افزایش نقدینگی

بانک ها با افزایش نقدینگی و افزایش سرعت گردش پول باعث ایجاد تورم در اقتصاد می شوند. زمانی که اقتصاد با تورم مواجه می شود، قیمت ها در بازارهای مختلف افزایش می یابد و افزایش قیمت در یک بازار به بازارهای دیگر سرایت می کند و بیشتر تورمی که در این سال ها شاهد بوده ایم، از بازار مسکن آغاز شده است.

به گزارش را دانا؛ بانک ها به طرق ذکر شده در گزارش بر رشد تورم تاثیر داشته اند که منجر به افزایش تورم در سراسر کشور در سال های بعد از 1396 به میزان افزایش نرخ ارز شده است، اما منفی ترین تاثیر این نوع عملکرد، اجاره بها بر بازار مسکن است، در حالی که سایر بازارهای مالی حدود 4 تا 5 برابر رشد داشته اند، رشد بازار مسکن در مناطق مختلف کشور از 8 به 10 برابر افزایش یافته است.

با توجه به نکات ذکر شده و تاکید وزیر اقتصاد به عنوان سخنگوی تیم اقتصادی دولت سیزدهم، لزوم اصلاح قانون عملیات بانکی و همچنین ارتباط بانک مرکزی با نظام بانکی کشور کشور برای جلوگیری از این نوع عملیات و انتقال نقدینگی به تولید این روزها بیش از آنکه قانون باشد یک مطالبه عمومی است. ممنوعیت سرمایه گذاری بانک ها در ملک باید تقویت شود و راه های اطراف این قانون بسته شود، بنابراین نتایج این سیاست را در کوتاه مدت و میان مدت در بازار مسکن به ویژه اجاره بها می توان دید.

برای تحقق این امر کارشناسان پیشنهاداتی از جمله – آمایش سرزمین – برنامه ریزی جامع برای بهبود وضعیت مسکن در روستاها – ایجاد و اصلاح نظام مالیاتی و ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن – حمایت از تولید پروژه های انبوه و صنعتی برای لیزینگ ساخت و ساز مسکونی و حرفه ای – تقویت تحقیقات و ارتقای سطح دانش علمی در زمینه مسکن و غیره دارند. و امیدواریم با این اقدامات در کنار برخورد قاطع با رانت بازیکنان در این بازار شاهد کاهش مشکلات در این حوزه باشیم.

انتهای پیام/