سرمایه هنگفتی از اصفهان در شمال سرمایه گذاری می شود، این روند از رونق کسب و کار در اصفهان می کاهد/ سیاست دولت این است که شهر را در یک تعادل جدید و از یک شهر صنعتی به یک شهر توریستی، تاریخی و تجاری تبدیل کند. / اصفهان زمان مشخصی برای کاهش نزدیک به 500 هزار نفری جمعیت دارد اما این روند اختلالاتی دارد که قیمت ملک و اجاره بها را در تهران افزایش می دهد. در مشهد تورم هلندی ایجاد می کند، مثلاً پول زیاد است اما کالاها کم است، برعکس در اصفهان / مشهد و اصفهان در منطقه بازار املاک، رهن و اجاره به تدریج بهبود می یابد و در یک دوره ده ساله به تعادل می رسد / در مشهد با وجود جمعیت زیاد، گردشگران در این شهر در صورت درخواست اضافه می شوند. در همین حال، خانه‌های فرسوده نیز مورد استفاده قرار می‌گیرند و به مسکن‌های ضعیف دامن می‌زنند
نوسانات شدید اجاره بها و رهن در اصفهان و مشهد به عنوان دو کلانشهر همتراز تهران باعث آشفته شدن وضعیت مسکن در این دو شهر شده است. از طرفی پذیرش مهاجرت در این دو شهر در ایجاد وضعیت فعلی آنها بی تاثیر نبوده است.
علیرضا مهدی زاده، کارشناس املاک درباره نوسانات شدید قیمت اجاره در شهرهای غیر از تهران به «انتخ» گفت: شاخص اجاره بلندمدت از همین شاخص تبعیت می کند که اگر این ملک را یک ساله اجاره کنم چند سال می توانم. با او خانه بخرم؟” جدید بگیر این شاخص بین 15 تا 25 بود مثلا وقتی بین 15 تا 16 رسید بعد میدونستن باید اجاره بها عوض بشه. در سال 96 که املاک افزایش یافت، این تعداد به حدود 45 رسید، یعنی اجاره بها ثابت بود اما قیمت ملک بالا بود. این شاخص به مرور زمان تعدیل شده و اکنون به عدد 35 نزدیک شده است، یعنی قیمت ملک کمتر شده، اما اجاره بها جهش های زیادی داشته که تغییر کرده است. این شاخص باید به 20-25 برگردد. در کشورهای دیگر 10-15 است. بنابراین اگر در یک سال تغییراتی در حوزه رهن و اجاره داشته باشیم به تدریج تغییر می کند تا به شاخص 20-25 برسد. به عنوان مثال، اگر هزینه ساختمان جدید تک رقمی باشد، هزینه 5 ساله کمی کمتر است، اما اگر همان را به مشتری بدهید و آن را برای 5 سال اجاره کنید، این تجارت باید سود مشخصی داشته باشد. اگر این اتفاق بیفتد، مالک دیگر ملک را عرضه نمی کند زیرا استهلاک ملک بیشتر از اجاره بها است. در دراز مدت، این فرآیند برای مستاجران مضر است زیرا املاک کاهش می یابد.
وی در خصوص چالش های اجاره بها در مشهد و اصفهان افزود: دو رویداد ویژه در مشهد و اصفهان وجود دارد که این شاخص را تغییر می دهد. یعنی مشکل آب هست و پول اصفهانی زیادی در شمال سرمایه گذاری می شود، به گیلان نگاه کنید، اصفهانی های زیادی را می بینید که آنجا خانه خریده اند یا مشغول شهرک سازی هستند. این روند باعث کاهش رونق کسب و کار در اصفهان می شود. دولت نیز سعی کرده جلوی رشد جمعیت در شهر را بگیرد و برای رشد صنایع رانتی نمی دهد و انواع کنترل در مسیر آب دارد. سیاست دولت این است که شهر در تعادل جدیدی قرار بگیرد و از شهر صنعتی به شهر توریستی، تاریخی و تجاری تبدیل شود، این روند ممکن است 15 سال طول بکشد، اما پول در این روند و ساخت و ساز از شهر خارج می شود که رو به کاهش است. اصفهان برای کاهش نزدیک به پانصد هزار نفری جمعیت و تغییر ترازنامه زمان مشخصی دارد، اما این روند اختلالاتی دارد که باعث افزایش قیمت ملک و اجاره بها در تهران می شود.
مهدی زاده در پایان درباره تاثیر خروج سرمایه و افزایش سرمایه در مشهد و اصفهان بر وضعیت مسکن گفت: مشهد بر خلاف اصفهان پول زیادی دریافت می کند و گردشگران داخلی و خارجی که به مشهد سفر می کنند علاوه بر بحث گردشگری درمانی از رونق زیادی برخوردار هستند. این باعث می شود همه سود ببرند و این پول در سطح شهر پخش شود، اما یک جور تورم هلندی در مشهد ایجاد می کند، مثلاً پول زیاد است اما کالا کم است. اصفهان بی پول است و مشهد برعکس. حجم پول مشهد هم خیلی زیاد است، مثلا اگر یک میلیون مسافر خارجی در مشهد باشند و هر کدام 4 هزار دلار خرج کنند، پول زیادی وارد شهر می شود و موجودی مشهد در ملک، رهن. و بازار اجاره تغییر خواهد کرد. مشهد و اصفهان طی ده سال به تدریج بهبود می یابند و به تعادل می رسند.
در زیر با حسن محتشم یکی از اعضای هیئت مدیره کانون انبوه سازان گفت و گو کرده ایم که وی درباره افزایش بی رویه اجاره بها و رهن در اصفهان و مشهد گفت: بحث اجاره بها مربوط به قیمت ملک است و شرایط واگذاری ملک». اجاره ضریب قیمت ملک است یعنی اگر ملکی ارزش معینی داشته باشد ضریب ده تا پانزده درصد قیمت ملک رهن خانه می شود; آنها آن قیمت را تبدیل می کنند و آن را بر اساس اجاره می دهند. همچنین شرایط خاصی برای اجاره وجود دارد، از جمله اینکه ملک در کجا قرار دارد، متقاضی وجود دارد یا خیر، مدت زمانی که متقاضی در ملک بوده و مالک چقدر تمایل به ارائه آن دارد. شرایطی که الان داریم مثل کلانشهرهایی مثل اصفهان و مشهد سرریز جمعیت دارد یعنی افراد زیادی از اطراف به شهر آمده اند و تعداد واحدهای موجود جوابگوی نیاز شهر نیست طبیعتا این اصل اقتصادی تقاضا و پیشنهاد دلیل آن را به شما می گوید.
وی در خصوص چالش های مسکن در مشهد با وجود حجم زیاد گردشگران در این شهر، افزود: از آنجایی که مشهد یک مقصد زیارتی است و زائران معمولا اقامت دارند، جمعیت زیادی در حاشیه آن حضور دارند و در دو سال اخیر بحث ملی شده است. ساخت و ساز هم مطرح شده در مشهد تولید نمی شود. با این تفاسیر هر سال درخواست ها اضافه می شود. در این شرایط به طور طبیعی قیمت افزایش می یابد. در همین حال، خانه‌های فرسوده نیز مورد استفاده قرار می‌گیرند و به مسکن‌های ضعیف دامن می‌زنند. اگر بخواهیم با حداقل استانداردها مقایسه کنیم، بسیاری از این خانه‌ها پتانسیل مسکونی ندارند، اما مردم مجبورند به هر قیمتی آنها را اجاره کنند.
محشم در پایان درباره افزایش جمعیت در حاشیه شهرها به ویژه در اصفهان گفت: وزارت راه و شهرسازی باید حاشیه شهرها را مدیریت کند که چقدر زمین برای خانه های جدید و تاسیسات مورد نیاز است. اصفهان به عنوان یک شهر توریستی و گاه مقصد گردشگری نیاز به خانه های زیادی دارد که در نهایت در شرایط فعلی مسکن کافی برای مردم ساکن اصفهان وجود دارد. به طور کلی در کلانشهرهای ایران در حوزه مسکن باید موضوع عرضه و تقاضا مورد توجه قرار گیرد. نهضت ملی مسکن هنوز موفق نشده است و بیشتر در زمین های اطراف شهرها ساخته می شوند، اما قیمت های بالایی دارند که مردم فقیر از آن استفاده نمی کنند. البته این وضعیت در شیراز و سایر شهرها نیز دیده می شود و محدود به اصفهان و مشهد نیست.
در ادامه این گزارش برای بررسی بیشتر وضعیت نوسانات اجاره بها و رهن با سیدمهدی حجاری، رئیس جدید اتحادیه مشاوران املاک تماس گرفتیم که هیچ پاسخی در خصوص وضعیت اجاره بها و رهن در شهرک از سوی وی دریافت نشد. اصفهان که به دلیل یا کمبود وقت یا عدم تمایل به صحبت بود.