افزایش قیمت اجاره به تهران بزرگ محدود نمی شود و شهرهای اطراف نیز افزایش محسوسی داشته اند، رهن کامل آپارتمان 70 متری در خیابان اشتراک ری 450 میلیون تومان است در حالی که آپارتمانی با مشخصات مشابه 265 میلیون تومان رهن شده است. حدود کرداد 1401. تمام شد، اجیر کرد.
دولت هفته گذشته در هفتمین جلسه شورای عالی مسکن سقف افزایش اجاره بها در سال جاری را برای تهران 25 درصد و برای سایر شهرها 20 درصد تصویب کرد. از سال 2019 با شروع همه‌گیری ویروس کرونا، دولت حداکثر افزایش مجاز اجاره بها را 25 درصد اعلام کرد و از آن زمان این رویه ادامه داشت. اما در طول این سه سال، اجاره بها هرگز به سقف ثابتی نرسید و افزایش ها بیش از 50 تا 100 درصد افزایش یافت.
وضعیت اجاره مسکن در سال جاری سخت بوده و قیمت های نجومی قبل از شروع فصل جابجایی خود را نشان داده است. آمارها نشان می دهد سال گذشته برای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران باید 136 هزار و 900 تومان اجاره بها می دادیم در حالی که امسال این رقم به بالای 240 هزار تومان رسیده است. طبق آخرین آمار قیمت آپارتمان یک متری در شهر تهران از 2 میلیون و 41 هزار تومان در اردیبهشت 1398 به 52 میلیون و 800 هزار تومان رسید که حدود 26 برابر می شود. این وضعیت در بازار اجاره تجاری دو تا سه برابر شده و هیچ نهاد نظارتی نمی تواند بازار اجاره را کنترل کند.
بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، مسکن یکی از دارایی‌های پرمخاطب به شمار می‌رود و این محبوبیت را می‌توان در این‌جا تایید کرد که سرکوب قیمت یک کالا با واردات هم امکان‌پذیر است، اما از آنجایی که مسکن وارداتی نیست، محبوبیت ایجاد می‌کند. تا مردم جامعه سرمایه گذاری خود را در این بخش انجام دهند، در حالی که نبود مالیات موثر در بخش مسکن، محبوبیت این بخش را در سال های اخیر افزایش داده است.
در نتیجه این جذابیت ها، قیمت مسکن در تهران طی 17 سال گذشته 52 برابر شده است. امسال اجاره بهای واحدهای مسکونی و تجاری به قدری افزایش یافته که برخی مستاجران مجبور به تخلیه واحدها و مهاجرت به حاشیه شهرها می شوند. علاوه بر این، بسیاری از مشاغلی که در واحدهای استیجاری بودند نیز مجبور به تخلیه واحدها و ماندن در خانه شدند.
افزایش فقط محدود به شمال شهر و مرکز نیست
افزایش قیمت اجاره بها در پایتخت به مرکز و شمال شهر محدود نمی شود، این ارقام به مناطق حاشیه ای و جنوبی تهران نیز رسید، بنابراین قیمت واحدهای مسکونی در جنوب شهر تهران قیمت های نجومی اجاره را نشان می دهد. بررسی قیمت رهن و اجاره آپارتمان در منطقه نواب در جنوب غرب تهران نشان می دهد که قیمت رهن کامل یک واحد 60 متری در خیابان دامصری 580 میلیون تومان است. برای اجاره آپارتمان 65 متری 2 خوابه در خیابان بریانک باید 250 میلیون رهن و 6 میلیون ماهانه پرداخت کنید. با 200 میلیون رهن و 10 میلیون ماهیانه می توانید یک آپارتمان 70 متری یک خوابه در خیابان امام خمینی (ره) اجاره کنید.
کل ارزش رهن یک آپارتمان 75 متری دو خوابه در خیابان اسکندری 700 میلیون تومان است. همچنین برای اجاره یک واحد 85 متری در خیابان محبوب باید 500 میلیون رهن و 3 میلیون اجاره ماهانه پرداخت کنید. آن طور که مشاوران املاک می گویند، برخی از مالکانی که مدت اجاره آنها با مستاجر در فروردین یا اردیبهشت به پایان رسیده است، اجاره را برای یکی دو ماه تمدید می کنند تا در این فصل آپارتمان خود را با قیمت های نجومی بفروشند! آنها فکر میکنند؛ نرخ افزایش اجاره بها به شدت افزایش یافته و می توان گفت نسبت به سال گذشته بیش از دو برابر شده است.
قیمت رهن کامل یک ساختمان 100 متری در سال گذشته حدود 500 میلیون تومان بود که این رقم در سال جاری به حدود یک میلیارد تومان و بیشتر رسید. این در حالی است که بر اساس آمار اعلام شده، تعداد اجاره نشینان کشور حدود 24.5 میلیون نفر است که از این تعداد 37 درصد خانوارها در شهرها و 51 درصد خانوارها در پایتخت سکونت دارند. این آمار حاکی از افزایش تعداد اجاره‌کنندگان در مقابل مالکان در پایتخت است.
حاشیه نشینی نیز پرهزینه شده است
افزایش قیمت اجاره به تهران بزرگ محدود نمی شود و شهرهای اطراف نیز افزایش محسوسی داشته اند، رهن کامل یک آپارتمان 70 متری در خیابان اشتراک ری 450 میلیون تومان است و یک آپارتمان با مشخصات مشابه 265 میلیون تومان رهن شده است. حدود کرداد 1401. تمام شد، اجیر کرد. در پاکدشت برای یک آپارتمان 90 متری در طبقه چهارم ساختمانی بدون آسانسور و پارکینگ 115 میلیون تومان ودیعه و چهار میلیون تومان اجاره ماهانه نیاز است در حالی که سال گذشته چنین آپارتمانی در شهرک فروخته شد. . مناطق جنوبی تهران ماهانه دو تا سه میلیون تومان قابل اجاره می باشد.
با توجه به افزایش قیمت اجاره بها، این امکان وجود دارد که مستاجران از مناطق گران قیمت به سمت مناطق ارزان قیمت و حاشیه شهر حرکت کنند، بنابراین تقاضا برای اجاره مسکن در شهرک های اطراف تهران افزایش چشمگیری داشته است. این افزایش تقاضا ساکنان این مناطق را به زندگی در بخش‌های غیررسمی سوق می‌دهد، چرخه‌ای که می‌تواند پدیده زاغه‌ها را تا حد زیادی گسترش دهد.
تصمیم دولت برای کمک به مستاجران!
سال گذشته وزارت راه و شهرسازی از 100 میلیون ودیعه مسکن برای تهران برای حمایت از مستاجران خبر داد. باید پذیرفت که مبلغ پرداختی در مقایسه با افزایش اجاره بها بسیار ناچیز است، از سوی دیگر; سال گذشته وام کمک سپرده مسکن با سود 18 درصد به مستاجران پرداخت شد. این در حالی است که نرخ تسهیلات بانکی در زمستان سال گذشته به 23 درصد افزایش یافت و مشخص نیست وام سپرده بازپرداختی در سال جاری با پشتوانه دولت خواهد بود یا با همان نرخ مصوب هیات پول و اعتبار. 23 درصد به حساب مستاجران
تاکید بی نتیجه بر برنامه
دولت در نظر دارد امسال 2000 میلیارد تومان مالیات از صاحبان خانه های خالی دریافت کند. البته مسئولان می گویند هدف افزایش درآمد دولت نیست، بلکه افزایش عرضه برای کنترل بازار مسکن و قیمت اجاره بها است. قانون مالیات خانه‌های خالی در آذرماه ۱۳۹۸ تصویب شد، اما به دلیل ضعف مکانیزم شناسایی دقیق، اجرای این قانون هنوز شکل جدی به خود نگرفته است. این در حالی است که طی روزهای اخیر مسئولان دولتی به صاحبان خانه های خالی اعلام کرده اند که قانون مالیات بر خانه های خالی از پانزدهم شهریور وارد فاز اجرایی می شود.
در همین رابطه سیدگانی نظری نماینده مجلس روز گذشته در یادداشتی گفت: بیشتر خانه های خالی متعلق به بانک های دولتی و خصوصی است و اگر این خانه ها با قیمت مناسب به بازار عرضه شود قطعا تاثیر بسزایی خواهد داشت. در مورد کاهش اجاره بهای مسکن امروزه بانک ها به جای بانکداری به بانکداری روی آورده اند.
بر اساس آمار سال 1394 حدود 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که از این تعداد حدود 500 هزار واحد مسکونی در استان تهران است. چند روز پیش اعلام شد که 65 هزار واحد مسکونی خالی در شهر جدید پردیس، 45 هزار واحد خالی در منطقه 22 تهران در دست ساخت است و 10 هزار واحد خالی متعلق به بانک ها و ادارات استان تهران است.
با توجه به اینکه مالیات خانه های خالی شامل اشخاص حقیقی و حقوقی می شود، اماکن بانک ها و ادارات نیز مشمول مالیات می شوند. بر اساس قانون مالیات بر خانه های خالی مصوب آذرماه سال جاری، چنانچه واحد مسکونی در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت بیش از 120 روز خالی از سکنه باشد مشمول مالیات و برای هر ماه پس از آن به صورت ماهانه بر اساس اجاره بها مشمول مالیات می شود. مالیات بر درآمد شرح ضرایب سال اول معادل 6 برابر مالیات قابل پرداخت، سال دوم معادل 12 برابر مالیات قابل پرداخت و سال سوم معادل 18 برابر مالیات قابل پرداخت خواهد بود.
امکان کنترل قیمت وجود ندارد
با این حال فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت بازار اجاره به «استرویتلستو» گفت: در حال حاضر امکان کنترل قیمت ها وجود ندارد. اصولاً سیاست‌های کنترلی که قیمت‌ها را تعیین میکنند و به صورت مستبدانه در بازار عمل میکنند، قابل اجرا نیستند و حتی در صورت تلاش، در میان‌مدت برعکس عمل میکنند. در واقع نه تنها باعث کاهش قیمت نمی شود، بلکه به طرق مختلف باعث کاهش عرضه مسکن استیجاری و در نتیجه افزایش قیمت می شود. این کارشناس بازار مسکن تاکید می کند: چرا امکان اجرا وجود ندارد، دلیل آن مشخص است. قیمت ملک به طور چشمگیری افزایش یافته است، بنابراین نرخ اجاره که قیمت استفاده از این دارایی ها است، به همان نسبت افزایش یافته است.