آبان ماه امسال معاملات ملکی در تهران رونق داشت، اما تقاضای اصلی آپارتمان های کوچک بود. چرا که اثر جهش قیمت مسکن در پنج سال گذشته منجر به رکود واحدهای بزرگ شده است.
در حقیقت، با افزایش قیمت مسکن، قدرت سمت تقاضا کاهش می‌یابد و این فاصله باعث شده تا تعداد معدودی از کاندیداهای بازار مسکن به سمت واحدهای کوچک با اندازه قدرت خرید خانوارها گرایش پیدا کنند.
بررسی ها نشان می دهد در حال حاضر حدود 80 درصد از آپارتمان های عرضه شده برای فروش در بازار مسکن تهران بیش از 100 متر مربع متراژ دارند. در حالی که سهم این گروه کنتور 25.3 درصد از معاملات نهایی است. آپارتمان های بالای 150 متر تنها 9/5 درصد از کل معاملات شهر تهران را در آبان 1401 به خود اختصاص داده اند.
آمارها نشان می دهد که در حال حاضر با حجم قابل توجهی از اقلام بزرگ در بازار مسکن پایتخت مواجه هستیم. در حالی که فشار تقاضا برای خانه های کوچک است. برخی از آپارتمان های بیش از 150 متر مربع پس از گذشت بیش از سه سال از ساخت، هنوز باز نشده اند. این در حالی است که طرف عرضه تحت تاثیر انتظارات تورمی دائما قیمت را به روز می کند.
بررسی های میدانی نشان می دهد که پس از انتشار آمار بازار مسکن در آبان ماه که حاکی از رشد 6.8 درصدی قیمت بود، برخی از فروشندگان قیمت های درخواستی خود را افزایش دادند.
از طرفی نبود فایل های با کیفیت در بازار مشهود است. با توجه به رکود ساخت و ساز در سال های اخیر، بخش زیادی از اشیای عرضه شده برای فروش قدیمی و معیوب هستند.
نبود آپارتمان های کوچک با امکانات رفاهی کافی باعث افزایش بیشتر قیمت این نوع مسکن نسبت به آپارتمان های بزرگ شده است. آبان ماه امسال رشد سالانه قیمت مسکن در منطقه 10 مرکز واحدهای کوچک تهران 60 درصد بوده است. در حالی که میانگین افزایش قیمت در تهران 46 درصد و در منطقه 1 30 درصد است. اکثر آپارتمان های منطقه 1 بزرگ هستند.
مجموعه عواملی که منجر به انتظارات تورمی شد، در آبان ماه 1401 وجوهی را به بازار مسکن جذب کرد و به آن بازار رونق نیم و نیم داد. در ماه جاری حدود 8 هزار قرارداد خرید و فروش آپارتمان در تهران منعقد شد که نسبت به مهرماه امسال 47.8 درصد و نسبت به آبان ماه سال گذشته 9.6 درصد رشد نشان می دهد. متوسط قیمت به مترمربع 46.7 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل 6.8 و 45.9 درصد افزایش داشت.
مهدی روانشدنیا، کارشناس بازار مسکن درباره دلایل افزایش نوسانات این بازار در آبان ماه به ایسنا گفت: مردم معمولا تغییرات بازار ارز را نشانه تورم آینده می دانند و در چنین مواقعی کالاهایی را خریداری می کنند که می توانند. از سرمایه خود در برابر تورم محافظت کنند. بر این اساس نوسانات قیمت ارز که از مهرماه آغاز شد، تغییراتی در انتظارات تورمی ایجاد کرد که منجر به حرکت سرمایه به سمت بازار مسکن شد و در آبان ماه نمایان شد. بدیهی است در حالی که نرخ ارز و تورم روند صعودی دارد، رشد قیمت در بازارهای موازی مانند طلا و مسکن ادامه خواهد داشت.
وی با بیان اینکه واحدهای نوساز به تدریج در بازار مسکن نایاب شده است، تصریح کرد: در شرایط تورمی کنونی گاهی شاهد توقف فروش برخی از فروشندگان هستیم. این کمبود عرضه نیز عاملی برای افزایش قیمت ها شده است.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به 8 هزار معامله در آبان ماه 1401 در تهران گفت: مقایسه این تعداد با دو سال گذشته نشان می دهد که تعداد معاملات چندان کم نبوده و رقم عادی را نشان می دهد. در برخی ماه ها 2500 تراکنش داشتیم و رقم 8000 واحدی رقم جدی است که نشان دهنده رها شدن بخشی از وجوه شرکت در بازار املاک است.
روانشادنیا مهمترین راهکارهای تثبیت بازار مسکن برای کنترل تورم عمومی و افزایش ساخت و ساز را بررسی کرد و گفت: خارج از حوزه مسکن باید تورم و رشد قیمت ارز مهار شود. در قسمت داخلی مسکن راهی جز تولید وجود ندارد. این تولید باید متناسب با تقاضا باشد که در حال حاضر بخش عمده ای از تقاضا برای واحدهای کوچک است.