حدود یک سوم جمعیت استان نفت ایران خوزستان حاشیه نشین هستند. حدود یک چهارم استان البرز و نزدیک به یک پنجم ساکنان خراسان رضوی حاشیه نشین هستند. ساکنان حاشیه ای که محصول بازار ناکارآمد مسکن هستند و این روزها با پیشی گرفتن تورم اجاره بها از تورم عمومی و ثبت رکوردهای متوالی، سایر مستاجران تا مرز حاشیه رانده شده اند.
مهفام سلیمان بیگی: حدود یک سوم جمعیت استان نفت ایران خوزستان حاشیه نشین هستند. حدود یک چهارم استان البرز و نزدیک به یک پنجم ساکنان خراسان رضوی حاشیه نشین هستند. ساکنان حاشیه ای که محصول بازار ناکارآمد مسکن هستند و این روزها با پیشی گرفتن تورم اجاره بها از تورم عمومی و ثبت رکوردهای متوالی، سایر مستاجران تا مرز حاشیه رانده شده اند.
رشد جمعیت حاشیه نشین
این یک آمار رسمی است. 14 میلیون حاشیه نشین در کشور زندگی می کنند. اگرچه این آمار مربوط به دو سال پیش است، یعنی. سال 1400; اما آمار منتشر شده از سوی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی در گزارشی با عنوان برنامه گسترش مراقبت های اولیه بهداشتی برای دستیابی به پوشش همگانی سلامت در مناطق شهری در سال 1400 نشان می دهد که جمعیت حاشیه ای ساکن در سکونتگاه های غیررسمی در سال 1395، بوده است. حدود 10 میلیون و 159 هزار و 352 نفر و این تعداد در سال 1400 به بیش از 14 میلیون نفر رسید. یعنی در سال های 1395 تا 1400 نزدیک به چهار میلیون نفر به جمعیت حاشیه شهرها اضافه شد. حتی در همان سال 95، خوزستان، استانی که 82 درصد منابع نفت و گاز کشور را در خود جای داده است، با یک میلیون و 557 هزار نفر جمعیت، بیشترین جمعیت حاشیه نشین را در بین استان های کشور داشته است. یعنی حدود 33 درصد از کل جمعیت استان حاشیه نشین هستند. پس از این استان، خراسان رضوی با یک میلیون و 386 هزار نفر در رتبه دوم و استان البرز با بیش از یک میلیون حاشیه نشین در رتبه سوم قرار دارند. در رتبه های چهارم، پنجم و ششم استان های تهران، فارس و آذربایجان شرقی به ترتیب 861 هزار نفر، 613 هزار نفر و 559 هزار نفر هستند. استان اصفهان و سیستان بلوچستان به ترتیب در رتبه های هفتم و هشتم قرار دارند و هر کدام بیش از 450 هزار نفر حاشیه نشین دارند. اکنون هفت سال از امسال می گذرد و میانگین قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران که در سال جاری معادل 4 میلیون و 372 هزار تومان بود، اکنون به 7/46 میلیون تومان رسیده است. با در نظر گرفتن این اعداد، تصور افزایش حاشیه نشینی در طول سالیان سخت نیست. افزایش نرخ تورم و عدم ثبات قیمت ها و اجاره بها در بازار مسکن در این سال ها، تمایل اجاره نشینان ایرانی را برای خانه دار شدن سال به سال دورتر کرد. افزایش بی رویه اجاره بها در سال های اخیر نه تنها از سقف 25 درصدی تعیین شده توسط دولت برای افزایش اجاره بهای مسکونی فراتر رفته است. بلکه موجی از عقب نشینی مردم از مرکز و بالای شهر به پایین، از پایین شهر به حاشیه شهر و حتی از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچکتر را به همراه داشت.
رکورد تورم اجاره بها
آمارها نشان می دهد که در دو سال اول دولت سیزدهم تورم اجاره بها رکورد زد و حتی از نرخ تورم عمومی کشور نیز پیشی گرفت. در پاییز 1400 تورم اجاره بها به 53.6 درصد رسید. به عبارت دیگر، خانوارهای مناطق شهری 53.6 درصد بیشتر از پاییز 2019 برای اجاره بها خرج کردند. در سال بعد، یعنی در پاییز 1401 تورم اجاره بها در مناطق شهری 46 درصد و تورم فصلی 16.8 درصد ثبت شد.
اما جالبتر از این آمار مربوط به زمستان 1401 است. آمار تغییرات اجاره بهای مسکونی منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان می دهد که اگرچه رشد اجاره بهای مسکونی در سال 1400 به طور متوسط حدود 47 درصد بوده است. اما به طور مشخص در بهمن ماه سال جاری رقم تورم به بالای 50 درصد رسید و توانست رکورد 32 ساله تورم اجاره بها در مناطق شهری کشور را بشکند. نگاهی گذرا به مشخصات مشاور املاک و آگهی های رهن و اجاره در فضای مجازی کافی است تا به تعداد سرسام آور خانه های اجاره ای دست پیدا کنید.
ودیعه 40 میلیون تومانی و اجاره ماهانه 3 میلیون تومان اجاره ای است که برای یک آپارتمان 18 متری بالای 32 سال در افسریه یکی از محله های جنوبی تهران تعیین شده است. علاوه بر این برای اجاره یک بلوک 30 متری 12 ساله در همین محله باید 25 میلیون تومان رهن و 4.5 میلیون تومان در ماه پرداخت کنید.
بررسی های میدانی نشان می دهد در حال حاضر برای اجاره یک واحد کوچک در مناطق جنوبی تهران مانند منیریه، سنگلج و خزانه باید مبلغ 80 میلیون تا 100 میلیون تومان ودیعه و ماهانه 4 تا 5 میلیون تومان اجاره پرداخت شود. حتی در حومه تهران هم اوضاع بهتر از این نیست. در منطقه خاک سفید که یکی از بافت های فرسوده و ناکارآمد تهران است، یک بلوک 45 متری، 22 سال ساخت، مستلزم ودیعه صد میلیون تومانی و اجاره ماهانه چهار میلیون تومانی است. آپارتمان 30 متری در این منطقه نیز مستلزم ودیعه 60 میلیون تومانی و ماهانه چهار میلیون تومان اجاره قابل مذاکره است. قیمت وام مسکن و اجاره مسکن در شمال پایتخت این روزها ارقام باورنکردنی را به خود دیده است. مثلاً واحدی که 400 متر مساحت دارد و در خیابان فرشته تهران قرار دارد با یک میلیارد و 200 میلیون تومان ودیعه و 140 میلیون تومان اجاره ماهانه یا یک واحد 700 متری در تهران فروخته می شود. نیاوران با چهار میلیارد تومان ودیعه و ماهانه 320 میلیون تومان اجاره داده می شود.
انگیزه ساختن ضعیف شده است
بیتله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: افزایش اجاره بها در کشور ناشی از هیچ زیر پارامتری در اقتصاد نیست که باید به دنبال راه حل آن باشیم و مستقل آن را حل کنیم. بلکه مشکل اجاره مسکن ریشه در خود هزینه مسکن دارد. او به شارک می گوید که وقتی تورم مسکن به 70 درصد می رسد، این تورم ناخودآگاه ناگهان در فصل اجاره به اجاره منعکس می شود، که بسیار طبیعی است، اما مایه تاسف است. زیرا مهاجرت برگشتی فقر و حاشیه نشینی را بیش از پیش افزایش می دهد. ستاریان ادامه می دهد: دولت می گوید سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز است. این درست است، اما نقشه راه چیست؟ برای این مشکل چه خواهید کرد؟ برخی از برنامه های دولتی مانند وام و کمک وام مسکن مستاجر و مانند آن در واقع مسکن موقت و کوتاه مدت است که یک یا دو بار در دنیا انجام می شود تا دولت بتواند زمان کافی برای برنامه اصلی مسکن خود بخرد. اگر این برنامه اصلی وجود نداشته باشد، خود بدنه ها به یک ضربه مضاعف تبدیل می شوند.
به گفته وی، کشورهای دیگر نیز در مقاطعی از زمان در وضعیتی مشابه ایران قرار داشته اند. اما آنها از آن گذشتند. این کشورها عموماً دارای اقتصادهای بسته بودند و بخش خصوصی نقش عمده ای در اقتصاد آنها نداشت. از جمله ترکیه قبل از آتاتورک و آزادسازی اقتصادی یا برخی کشورهای اروپایی به ویژه کشورهای اروپای شرقی که مشکلاتی مشابه ایران داشتند. این کارشناس تاکید می کند: ساخت یک میلیون خانه مستلزم صرف چهار درصد ساخت و ساز در کل کشور است و تحقق آن در یک سال نیازمند اقتصاد پویا است. نمی دانم نمی خواهند توجه کنند یا نمی فهمند. 95 تا 97 درصد تولید مسکن حتی قبل از انقلاب در اختیار بخش خصوصی بود. چرا سازندگان خانه در آن زمان ساختند؟ اما الان نمی خواهند بسازند؟ یا چرا بخش خصوصی کشورهای همسایه می‌سازد، اما بخش ما نه؟
وی در پاسخ توضیح می دهد: بخش خصوصی ما دانش و درک اقتصادی خود را دارد. اما آنها ابزار مورد نیاز او را فراهم نمی کنند. هر شغلی نیاز به ابزار دارد، مسکن به ابزار مالی نیاز دارد. مشکل این است که ما ابزار مالی کافی در اختیار بخش خصوصی قرار نداده ایم. همین الان باید امکانات شاندرگز به آنها داده شود و هزار و یک مشکل پیش رو دارند. این فقط یک ابزار مالی کوچک است. در حالی که بخش خصوصی به ده ها ابزار مالی نیاز دارد تا بتواند تولید کند. تمام ابزارهای ما در اختیار شرکت های خود دولت است. اما دولت انتظار دارد مسکن در دست بخش خصوصی تولید شود.
مستاجران بازار مسکن را ناراحت کردند
کمال عطاری دیگر کارشناس اقتصاد مسکن مشکلات این بخش را جدا از کل اقتصاد کشور نمی داند و معتقد است تا روی کار آمدن دولت های توسعه گرا بحران در بازار مسکن ادامه خواهد داشت.
وی پیش از این درباره اقدامات حمایتی از مستاجران به ایلنا گفت: چند سالی است که دولت و مجلس از اقدامات بستن و بستن و این اقدامات تفریحی برای حمایت از مستاجران سوء استفاده می کنند و این اقدامات دیگر جواب نمی دهد. چون وقتی در مدت کوتاهی برای افزایش 100 درصدی قیمت مسکن اقدام می کنند و هزینه های ساخت و ساز و نوسازی بالای 50 درصد و تورم از 50 درصد بیشتر می شود، مالک با توجه به شرایط اقتصادی و قیمت، اجاره بها را افزایش می دهد. حتی وام سپرده نیز نمی تواند راه حلی باشد و به مستاجران کمک کند. از آنجایی که با افزایش تورم، اثر اعتبار خنثی شده و سقف اعتبار قابل افزایش نیست. زیرا هیچ گزینه ای برای استرداد وجه برای اجاره کنندگان وجود ندارد.
وی با اشاره به لزوم کارآمدی دولت های توسعه محور، تصریح کرد: دولت صالح دولتی است که بتواند ایران را از دام توسعه نجات دهد، آن وقت مشکل رانتی حل می شود. تله توسعه یعنی اقتصاد رانتی که با تراکم فروش حمایت می شود و درآمد شهرداری ها به تراکم فروش بستگی دارد، رانت تعاونی ها و بانک ها نیز وابسته به املاک است و باعث شده کشور دچار بیماری هلندی شود. و اگر این سیستم حذف نشود، وضعیت بهبود نمی یابد.
عطاری در ادامه گفت: همچنین در کشور سیاست اجتماعی مناسبی برای پیگیری رفاه اجتماعی نداریم، دولت فعلی نیز این سیاست اجتماعی را در دستور کار خود ندارد. در حالی که یک دولت صالح باید این کار را انجام دهد.
وی اضافه می کند: اکنون یک قفل نهادی توسط رانت خواران ایجاد شده است که به موجب آن سیستم به طور مستمر رانت تولید می کند. این سیستم حتی محیط زیست را از فضای شهری تا جنگل تخریب می کند. تا زمانی که این قفل که مبتنی بر رانت خواری، تخریب محیط زیست و فاصله طبقاتی روزافزون است، باقی است، جایگاه رانت خواران نیز همین است و دولت اراده ای برای شکستن این قفل ندارد. به گفته وی، تمام امکاناتی که در اقتصاد ایران برای حل مشکل مستاجر وجود داشت در 20 سال گذشته از زمان دولت احمدی نژاد تا امروز از بین رفته است و امروز چیزی نمانده است که بتوان از آن برای پاسخگویی استفاده کرد. بنابراین تغییر ساختاری در اقتصاد کشور ضروری است و بدون آن راه حلی وجود ندارد.