هرج و مرج قیمت در بازار اجاره

برخی مستاجران می گویند با پولی که امروز خانه ای اجاره کرده اند در سال 1398 موفق به خرید همان واحد شده اند و این افزایش قیمت بی سابقه است.

سیاست جدید دولت مبنی بر حذف ارز 4200 حجمی و تغییر نحوه پرداخت یارانه ها اکنون به تدریج بازارهای دیگر را نیز تحت تاثیر قرار داده است. افزایش قابل توجه قیمت اجاره در روزهای اخیر به گفته بسیاری از مشاوران املاک، ریشه در افزایش قیمت دارد و مالکان را متقاعد کرده است که می توانند قیمت اجاره را بیش از پیش افزایش دهند.

در سال های اخیر اجاره بها به شدت افزایش یافته و تورم در این بخش از تورم کل کشور بیشتر شده است.

یکی از دلایل این امر را می توان در افت بازار مسکن دانست.

این رکود البته ریشه در قدرت خرید مردم دارد. کاهش شدید قدرت خرید مسکن باعث شده است که بسیاری از مردم توانایی خرید خود را از دست بدهند و در نتیجه مجبور به تحمل دوره های طولانی اجاره بها شوند.

از سوی دیگر افزایش تورم و فشار بر سبد مصرفی خانوارها نیز بر افزایش قیمت ها تاثیر گذاشته و برخی کارشناسان را بر آن داشته تا تابستان گرمی را برای مستاجران پیش بینی کنند.

بررسی ها نشان می دهد که در بازار فعلی، واحدهای ساختمانی کوچک بیشترین مطلوبیت را برای مستاجران دارند.

آیا دخالت دولت موثر است؟

در سال های اخیر دولت با تعیین سقف افزایش اجاره بها به دنبال کاهش فشار بر مستاجران بوده است. حتی اعطای وام مسکن نیز برای افزایش قدرت مانور مستاجر در دستور کار بود، اما در عمل هر دو سیاست با شکست بازار مواجه شدند.

برآوردها نشان می دهد که حدود 45 درصد یا بیشتر از جمعیت تهران مستاجر هستند. این در حالی است که تعداد افرادی که توانایی خرید 70 میلیون خانه را دارند بسیار اندک است و در نتیجه تقاضا در شهر بزرگی مانند تهران کمی بیشتر است. از حجم عرضه تسهیلات است که در عمل خبر پرداخت تسهیلات می تواند زمینه را برای جمع آوری سپرده های مسکن فراهم کند.

از سوی دیگر آمارها نشان می دهد که در هر دو سال، زمانی که دولت به دلیل فوران تاج، مالکان را از جابه جایی مستاجر منع کرد، نرخ افزایش اجاره بها بسیار بیشتر از ارقام 20 تا 25 درصدی بود.

کارشناسان معتقدند دخالت دولت در این بازار که 100 درصد خصوصی است و مردم سرمایه شخصی خود را در قالب مسکن اجاره می دهند نمی تواند مشکلات موجود را حل کند.

دلیل مهم گرانی مسکن در ایران از یک سو افزایش تورم و از سوی دیگر عقب ماندگی جدی تقاضا از سوی عرضه مسکن است که هر دو در کنار کاهش بازار مسکن، افزایش قیمت ها

طرح جدید مجلس

اکنون نمایندگان مجلس شورای اسلامی با دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره املاک مسکونی موافقت کرده اند.

یکی از مهم ترین پیش بینی های انجام شده در این قالب، وضع مالیات جدید بر مالکان است.

در این طرح پیش بینی می شود که چنانچه در قرارداد اجاره ملک، اجاره بهای تعیین شده نسبت به اجاره سال قبل این ملک ثبت شده در سامانه، علاوه بر حذف مالیات، بیش از تغییر شاخص قیمت سالانه افزایش یابد. معافیت، به ویژه، مازاد بر مبلغ مشمول افزایش 50 درصدی مالیات بر دارایی خواهد بود. مشاوران املاک و مشاوران املاک موظفند یک نسخه از اجاره نامه تنظیمی را به اداره مالیات محل ارسال کنند. در غیر این صورت متضامناً مشمول مالیات مربوط می شوند.

قیمت ها در حال افزایش است

یک مشاور املاک در مرکز تهران گفت: در سال های اخیر مستاجران زیادی به شهرهای اقماری اطراف تهران نقل مکان کرده اند، اما فکر نکنید این جابجایی مشکلاتی را ایجاد کرده است. این دو سال است که با افزایش شدید قیمت مسکن اجاره ای در شهرهای اطراف تهران مواجه هستیم و با توجه به افزایش تقاضا برای اجاره مسکن، فرد مجبور است بسیار بیشتر از قبل هزینه کند.

وی گفت: در روزهای اخیر بسیاری از مالکانی که خانه های خود را اجاره داده اند، در قیمت ها تجدید نظر کرده و گفته اند در مواجهه با موج تورم حتما باید قیمت را افزایش دهند.

یک مشاور املاک در منطقه میرداماد نیز افزایش اجاره بها در منطقه را بین 30 تا 70 درصد برآورد کرد و گفت: در صورتی که مستاجر بخواهد خانه را ترک کند، مالک به راحتی می تواند 50 درصد بالاتر از قیمت قبلی ملک خود را اجاره دهد، پس تمدید کنید. قرارداد در شرایط فعلی تا حدودی به نفع مشتریان است.

وی گفت: در برخی موارد فردی که برای شش میلیون تن برای یک واحد 100 متری 300 میلیون تن اجاره داده بود اکنون با درخواست افزایش صد میلیون تنی ودیعه از سوی صاحبخانه مواجه می شود.

او پیش‌بینی می‌کند تا پایان شهریور ماه اجاره‌بها در تهران بالا بماند و زمانی که مدارس در آستانه بازگشایی هستند، موج جدیدی از مستاجران وارد بازار می‌شوند که فرزندی ندارند و به مدرسه و نزدیکی آن اهمیتی نمی‌دهند.

هزینه جابجایی چقدر است؟

یک لایحه با انگشت شست نشان می دهد که تنها عملیات جابجایی مستاجران در بهترین حالت نزدیک به 10 میلیون تن هزینه دارد. قرن نو در گزارشی اعلام کرد: با احتساب هزینه پورسانت شرکت، اجاره کامیون بزرگ، نیروی کار و سایر هزینه های اضافی، اثاثیه معمولی بین هشت تا 10 میلیون تن هزینه دارد.

به نظر می رسد موج جدید تورم در اقتصاد ایران اکنون به تدریج جایگاه خود را در بازار مسکن پیدا کرده است که فشار بر اقشار ضعیفی را که توان خرید مسکن ندارند، افزایش می دهد. آیا طرح جدید مجلس باید آرامش را به بازار اجاره بازگرداند؟ این سوال مهمی است که در چند ماه آینده به آن پاسخ داده خواهد شد و تحلیل خواهد شد.

آمارها نشان می دهد در دو سالی که دولت به دلیل فوران تاج، مالکان را از جابجایی مستاجران منصرف کرد، نرخ افزایش اجاره بها بسیار بیشتر از رقم تعیین شده 20 تا 25 درصدی است.