روز جدید صالحی: بازار مسکن پایتخت در شش ماهه نخست امسال با افزایش 26 درصدی قیمت مسکن، 76 درصدی معاملات، ایجاد انتظارات تورمی و کج شدن ظرفیت های سرمایه از شمال به جنوب شهر مواجه بوده است. بر اساس اعلام مرکز آمار، قیمت مسکن در 6 ماهه امسال از 34 میلیون تومان به 43 میلیون تومان افزایش یافت که حاکی از افزایش 10 میلیونی متوسط قیمت مسکن است. این در حالی است که سرمایه گذاران برای پایین نگه داشتن ارزش سرمایه اقدام به خرید مسکن کرده اند، به طوری که در 6 ماهه نخست سال، تعداد معاملات مسکن نسبت به 6 ماهه نخست سال 76 درصد افزایش داشته است. سال قبل
تغییر گوشه بازار مسکن
بازار املاک تهران امسال از چند جهت نسبت به سال گذشته رفتار متفاوتی از خود نشان داده است. افزایش رشد قیمت، رشد معاملات متناسب با قدرت خرید، کاهش خرید سرمایه و پیشی گرفتن از رشد قیمت در مناطق جنوبی پایتخت از ویژگی های بازار مسکن در نیمه اول سال 1401 است.
رشد 10 میلیونی در هر متر مربع مسکن در 6 ماه
شش ماهه نخست امسال در شرایطی به پایان رسید که قیمت مسکن در تهران با 26 درصد افزایش از میانگین 34.2 میلیون تومان در هر مترمربع در فروردین به 43.2 میلیون تومان رسید. این در حالی است که در شش ماهه نخست سال گذشته رشد قیمت مسکن در پایتخت 8 درصد بوده است.
رشد ۷۶ درصدی معاملات مسکن
تعداد معاملات نیز در 6 ماهه نخست امسال نسبت به نیمه اول سال گذشته 76 درصد افزایش داشته است. عواملی مانند استقرار دولت، رونق نسبی ساخت و ساز دولت، انتظارات تورمی و اصلاح نظام یارانه ها در تحرکات بازار مسکن موثر بود. البته معاملات از تیرماه سیر نزولی داشته و مقایسه جداگانه معاملات شهریورماه امسال حاکی از کاهش 22 درصدی قراردادهای خرید و فروش نسبت به مدت مشابه سال گذشته است.
روند جستجو در جنوب تهران
بررسی ها نشان می دهد با توجه به ظرفیت پر شدن بازار املاک و عرضه بیش از تقاضا در شمال تهران، تقاضا برای خرید در دو گروه سرمایه گذاری و مصرف کننده و همچنین تقاضای اجاره به سمت مرکز و جنوب تهران کج شده است. .
گران ترین و ارزان ترین منطقه
در شش ماهه نخست امسال رشد قیمت مسکن در منطقه یک به عنوان گران ترین منطقه تهران 15.9 درصد بود که از 75 میلیون تومان به طور میانگین به مترمربع 87 میلیون تومان رسید. در حالی که قیمت مسکن در منطقه 16 جنوب تهران با 43 درصد افزایش به متری 25.9 میلیون تومان رسید. افزایش قیمت در منطقه 18 معادل 40 درصد و در منطقه 20 41 درصد است که در حال حاضر هر متر خانه در منطقه 20 معادل 23.6 میلیون تومان است. البته هیچ یک از سه منطقه ذکر شده در جنوب تهران جزو 10 منطقه پر جستجو در شهریور ماه امسال نیستند.
بازار داغ مسکن در منطقه 5
پرمعامله ترین منطقه تهران (منطقه پنج) با 28 درصد افزایش قیمت مسکن در 6 ماهه نخست امسال به مترمربع 54.2 میلیون تومان رسید. رشد قیمت در منطقه 2 به عنوان دومین منطقه پرمعامله تهران 31 درصد بوده است. این ارقام توضیح می دهد که ظرفیت بازار در شمال تهران به میزان قابل توجهی کاهش یافته است.
افزایش سریع قیمت مسکن از سال 1996
روند رونق بازار مسکن از آذرماه 1395 آغاز شد و از آن زمان تاکنون قیمت مسکن در تهران به طور میانگین 749 درصد افزایش یافته است. نرخ افزایش قیمت در مدت مذکور در منطقه یک تهران ۷۲۱ درصد و در منطقه ۱۸ در جنوب پایتخت ۸۱۷ درصد بوده است. این در حالی است که قیمت مسکن در جنوب شهر تهران با توان مالی خانواده ها بیشتر تناسب دارد. این مشکل مناطق جنوبی تهران را تحت فشار قرار داده است، اما از آنجایی که در دهه اخیر بیشتر ساخت و سازها در نیمه شمالی تهران انجام شده است، عرضه کافی در جنوب تهران برای اسکان مشتریان وجود ندارد. یکی از دلایل کم بودن تعداد تراکنش ها در مناطق جنوبی شهر تهران، کم کیفیت بودن فایل ها در این مناطق است.
اوج بازار مسکن
بر اساس پیش بینی ها، روند نزولی بازار مسکن تهران از نظر تعداد معاملات و کاهش نرخ رشد قیمت که از تیرماه آغاز شده بود، در شهریورماه نیز ادامه یافت. براساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به 43.2 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل 1.1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 36.3 درصد افزایش نشان می‌دهد. این کمترین افزایش قیمت ماهانه از آوریل سال جاری تاکنون است. در زمینه معاملات نیز روند کاهش خرید و فروش که از تیرماه آغاز شده بود، ادامه یافت. در شهریورماه امسال 6 هزار و 33 معامله مسکن در شهر تهران انجام شد که نسبت به مردادماه امسال و شهریور سال گذشته به ترتیب 23 و 22.5 درصد کاهش نشان می دهد. اوج رونق بازار مسکن تهران در نیمه نخست امسال خردادماه بود که ۱۳ هزار و ۸۷۴ معامله انجام شد. این رقم در ماه جولای به 10294 مورد رسیده است. قرارداد خرید و فروش یک خانه در اوت 7825 و سپتامبر 6033 منعقد شد.
رابطه بازار مسکن و نرخ ارز
تاکید کارشناسان بر ثبات بازار مسکن. فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن در خصوص پیش بینی این بازار در نیمه دوم به ایسنا می گوید: اگر درآمدهای ارزی منجر به ثبات قیمت ارز شود، ممکن است بازار مسکن رونق غیرحرارتی داشته باشد و قیمت ها به زیر افزایش یابد. سطح تورم اگر بدون درآمد ارزی ثبات نرخ ارز داشته باشیم، رکود مسکن همراه با ثبات قیمت خواهیم داشت. احتمال سوم این است که افزایش قیمت ارز با احتمال افزایش قیمت مسکن همراه باشد.
ورود نامزدهای مصرف کننده به بازار
سعید آسویار از اعضای انجمن انبوه سازان استان تهران می گوید: کسانی که آپارتمان های لوکس دارند می توانند با فروش یک آپارتمان در تهران سه تا چهار آپارتمان در استانبول خریداری کنند. قبلاً در بخش املاک و مستغلات لوکس خرید و فروش وجود نداشت. اما آپارتمان های کوچک تهران، کرج و پردیس از رونق خوبی برخوردار هستند. وی تاکید کرد: در حال حاضر کاندیداهای مصرف کننده در حال ورود به بازار هستند. چون این تصور وجود دارد که اگر نخرند از تورم عقب می مانند.
ظرفیت بازار مسکن را نصف کنیم
مقایسه تعداد معاملات مسکن شهریور (6033 مورد) نسبت به خرداد (13874 مورد) که بازار در اوج بود نشان می دهد که ظرفیت بازار مسکن به کمتر از نصف کاهش یافته است. رشد ماهانه قیمت در سپتامبر 1.1 درصد و در ژوئن 8.4 درصد بود. این نشان می دهد که نرخ رشد ماهانه قیمت ها نسبت به سه ماه قبل به تقریبا یک هشتم رسیده است.
پیش بینی آرامش در بازار مسکن
رامین گوران -عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان معتقد است در نیمه دوم سال بازار نسبتا آرامتری را شاهد خواهیم بود. وی به ایسنا گفت: معتقدم در نیمه دوم سال تورم چندانی در بازار مسکن وجود نخواهد داشت. زیرا اتفاقاتی که می تواند منجر به افزایش قیمت شود مانند افزایش هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد رخ داده است. تنها عاملی که می تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد، هجوم یکباره خریداران و فروشندگان است که به دلیل رکود معاملات مصرف کننده بعید به نظر می رسد.