دستکاری نرخ سود و توهم کاهش اجاره بها

روز جدید بسته موسوم به کنترل بازار اجاره در تابستان گرم سال 1411 بر روی دفتر مستاجران دولت قرار گرفت که مشخص شد این بسته دارای سه محور مشترک است. محور اول افزایش عرضه مسکن از طریق طرح های انبوه مسکن است. البته وزیر راه و شهرسازی با نوعی لغو برنامه دولت قبل برای ساخت یک میلیون خانه در سال، دو روز پیش گفته بود که تا پایان سال 2 میلیون خانه ساخته می شود. محور دوم این بسته مالیات بر خانه‌های خالی است که دولت می‌خواهد با جدیت بیشتری نسبت به سال‌های گذشته آن را دنبال کند و امیدوار است با استفاده از این سیاست مالیاتی، مسکن خالی در بازار اجاره را تامین کند و با کمک به تعادل عرضه، بازار را تنظیم کند. و حجم دنبال تقاضا. محور سوم این بسته «اقدامات کوتاه مدت برای کنترل بازار اجاره» است که گفته می شود این اقدامات کوتاه مدت در واقع موافقت فوری دولت و سران قوای سه گانه خواهد بود. یک جنبه حقوقی تصور دولت این است که این برنامه ها به جای کمک های موقت، یک حرکت بزرگ برای کنترل بازار اجاره را تشکیل می دهند. افزایش شدید اجاره بها، به ویژه در پایتخت، سر و صدای مستاجران را کاهش داده و در عین حال نتوانسته اند به سازوکارهای مورد استفاده دولت پاسخ دهند. تعیین سقف اجاره بها تا 25 درصد برای کلان شهرها آخرین سازوکاری است که سران سه قوه برای کنترل این بازار در نظر می گیرند. سوال اینجاست که آیا سیاست های دولت می تواند گره این بازار را باز کند؟

طرح مسکن غیرواقعی است

بیتولا ستاریان، کارشناس بازار مسکن معتقد است؛ هیچ یک از سیاست های دولت سیزدهم برای بهبود شرایط مسکن نمی تواند برای این بازار موثر باشد. این کارشناس بازار مسکن به «اعتماد» گفت: اگر دولت بخواهد تولید مسکن را افزایش دهد باید برنامه تولید داشته باشد نه اینکه در ابتدا رقم تولید 4 میلیون مسکن را اعلام کند و در یک سال این میزان به 2 میلیون واحد برسد. او به این رقم 500000 واحدی نمی رسم. زیرا سازنده مسکن بخش خصوصی است و دولت هیچ گونه تسهیلاتی به بخش خصوصی نداده است تا تولید 300 هزار مسکن در سال را به 1 میلیون یا حتی 600 هزار واحد برساند. وی ادامه داد: بخش خصوصی با چه ابزارهای مالی، تسهیلات و تسهیلاتی می تواند وارد ساخت و ساز شود چرا که حجم تسهیلات بانک ساختمانی هنوز به 100 هزار واحد نمی رسد.

چه چیزی در ساختار اقتصادی کشور تغییر کرده است؟

ستاریان گفت: شناخت مشکل یکی از اولویت های هر سیاستی است، در این راستا این سوال مطرح است که امروز که دولت این ارقام را برای تولید مسکن اعلام کرد، چه تغییری در اقتصاد یا ساختار اقتصادی ایران ایجاد شده است؟ وقتی صحبت از ساخت یک میلیون واحد مسکونی می شود، این یعنی گردش مالی بسیار بالایی معادل نقدینگی کل کشور که معادل 4 درصد پروژه های عمرانی انجام شده تاکنون در سراسر کشور است و نیاز به رشد اقتصادی دو رقمی دارد. این کارشناس اقتصادی گفت: بحث فقط مسکن نیست بلکه باید آموزشی، بهداشتی، اداری، تفریحی، فرهنگی و… ساخته شود. واحدها و زیرساخت هایی مانند آب، برق، گاز، بزرگراه، پل و جاده باید ساخته شود. «… و می بینیم که بسیاری از خانه هایی که تاکنون ساخته شده اند، فضاها و امکانات آموزشی و تفریحی لازم را ندارند. هنوز زیرساخت ها درست نشده است ستاریان همچنین درباره سیاست دولت در خصوص اخذ مالیات از خانه های خالی برای افزایش اجاره بها تصریح کرد: طی چهار سال گذشته دولت بارها اعلام کرده است که قصد خود از اخذ مالیات تخلیه خانه های خالی در بازار اجاره در حالی است که کارشناسان مسکن همیشه این کار را کرده است، اعلام می کند که هیچ خانه خالی برای اجاره وجود ندارد و این فقط یک توهم است و این درصد ضعیف خانه های خالی در سراسر جهان وجود دارد.

5 درصد خانه های شهرهای بزرگ خالی است

وی با اشاره به تعداد کم خانه های خالی ذکر شده از سوی سازمان مالیاتی، افزود: این اعداد اعلام شده به هیچ وجه نمی توانند مالیات پرداخت کنند زیرا ممکن است در آن زمان خالی بوده باشند، اما امروز این خانه ها دیگر خالی نیستند و منازل می توانند دیگران باشند. خالی که به آن نرخ خالی می گویند و اگر امروز خانه های خالی تهران، پاریس و لندن را بشماریم می بینند که 5 درصد خانه ها خالی است و این خانه ها هرگز خالی از سکنه نمی شوند این خانه های خالی در شهرهای توریستی مانند این کارشناس بازار مسکن گفت: اصفهان، مشهد و شمال نیز با افزایش حداکثری اجاره بها سالانه تا 25 درصد در تهران و 28 درصد در کل کشور، می توانند به 8 درصد برسند. قرارداد بین دو نفر و با چه ابزاری می تواند انجام دهد؟» البته توافقات نانوشته زیادی بین موجر و مستاجر می شود و اصلاً نمی توان به سقف اعلام شده رسید. تصمیم درستی باشد مگر اینکه مجموعه ای از اسناد و مدارک بین موجر و مستاجر رد و بدل شود که منجر به دعاوی بسیاری برای دولت می شود.

وضعیت اقتصادی ایران با هیچ کشور دیگری قابل مقایسه نیست

ستاریان در پاسخ به این سوال که بانک‌های مرکزی در کشورهایی مانند آمریکا و سوئیس که با تورم بالا مواجه هستند، سیاست‌هایی را برای افزایش نرخ بهره اتخاذ کرده‌اند تا تورم اصلی را کاهش دهند که در نهایت منجر به کاهش اجاره بها و مسکن یعنی کاهش قیمت‌ها می‌شود. چرا این سیستم در ایران اجرا نمی شود و دستکاری نرخ سود تا چه اندازه می تواند باعث کاهش رانت شود. اقتصاد ایران کاملا بسته و سوسیالیستی است و ارقامی برای نرخ سود بانکی در ایران در بانک های کشورهای توسعه یافته وجود ندارد. وی افزود: تورم در ایران در این کشورها به هیچ وجه مشهود نیست و اگر بخواهیم تورم بالای 40 درصد را در نرخ سود بانکی خود محاسبه کنیم نیاز به قوانین و مقررات داریم اما شرایط فعلی ایران با توجه به مشکلات مسکن است. و افزایش تورمی که او با آن دست و پنجه نرم می کند ناشی از مشکلات دیگری است که بر همه شاخص های اقتصادی تاثیر منفی گذاشته است.