صدیقه بهزادپور: بر اساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، افزایش قیمت هر واحد مسکونی در ماه گذشته بیش از 3 میلیون تومان بوده است در حالی که به گفته کارشناسان حجم معاملات به دلیل کاهش قدرت خرید افزایش نداشته است. و دلیل افزایش سرسام آور قیمت ها مشخص نیست در ماه های اخیر از کجا آمده است؟ اگرچه کارشناسان بازار بر این باورند که رابطه تنگاتنگ بازار ارز، طلا و مسکن با وجود خواب این بازار در فصل سرد سال منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن می شود و خریداران و اجاره نشینان امیدوار به افت قیمت هستند. نرخ ارز یا نهایی شدن برجام برای آرامش بازار هرچند در این بین هنوز امیدی به تحقق وعده دولت مبنی بر ساخت 4 میلیون واحد مسکونی وجود دارد که بازرپاش وزیر جدید وزارت مسکن خواستار آن است. بودجه یک ساله دولت
دلایل شوک بازار مسکن
محمدعلی سلمانیان، کارشناس مسکن در این خصوص به «آرمان ملی» گفت: رکود بازار مسکن و شکاف عرضه و تقاضا باعث افزایش تکان دهنده قیمت ها در بازار مسکن شد، هرچند ساخت و ساز در مردم صورت نگرفت و هیچ گونه ساخت و ساز در بازار وجود نداشت. بخش خصوصی در سال‌های اخیر. در همین حال، این امر باعث ایجاد اختلال در عرضه و تقاضا و افزایش قیمت مسکن شده است. این در حالی است که دولت در زمان دولت رستم قاسمی وزیر پیشین مسکن قول ساخت یک میلیون واحد مسکونی در یک سال را داده بود و عملی نشدن به این وعده باعث نگرانی مردم و کشور شده است. وی افزود: عدم دستیابی به اهداف مورد انتظار در حوزه ساخت و ساز مسکن و نبود بستر مناسب برای تامین مالی پروژه های مسکن مهر، قانون جهش تولید مسکن را از کار انداخته و در نتیجه افزایش شدیدی را در پی داشته است. هزینه مسکن و اجاره بها از این رو با توجه به آنچه مشخص است این مشکل به این زودی ها حل نخواهد شد و گمان نمی رود با آمدن بازرپاش تغییر محسوسی در این زمینه ایجاد شود. سلمانیان ادامه داد: نوسانات قیمت ارز نیز از دیگر عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن است که باعث شد این بازار با شوک قیمتی مواجه شود و این تاثیر در حوزه مسکن با سرعت بسیار بیشتری نسبت به سایر حوزه ها خود را نشان داد که آن هم به دلیل نبود بازار مسکن. نقدینگی در بین مردم حجم معاملات افزایش چندانی نداشته و افزایش قیمت مسکن به شکل عجیبی در حال رشد است.
استرس بازار باعث افزایش قیمت مسکن می شود؟
این کارشناس افزود: قیمت مسکن طی چند سال گذشته همواره افزایش داشته است اما بر اساس بررسی های انجام شده در سال گذشته قیمت مسکن 2 تا 3 برابر میانگین افزایش قیمت بوده که البته بر اساس روند صعودی مسکن است. معاملات در فصل سرد سال پیش بینی شده احتمال افزایش حجم معاملات در چند ماه آینده وجود دارد چرا که کاندیداهای واقعی و موثر بازار همواره نگران افزایش بیشتر قیمت ملک و دور ماندن از بازار بوده اند. دایره خرید و افزایش نرخ تورم هر چند به نظر نمی رسد بازار دیگر کشش بیشتری برای گران شدن قیمت مسکن داشته باشد. سلمانیان افزایش قیمت مصالح ساختمانی را یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت ملک می داند و می افزاید: افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث شده تا فعالان صنعت ساختمان نتوانند تصمیم درستی برای استفاده از مصالح ساختمانی با انواع مختلف داشته باشند. متوسط قیمت ها و علاوه بر آن افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث توقف ساخت و ساز و در نتیجه بر موج افزایش قیمت مسکن شد. وی گفت: فعالان صنعت ساختمان بیشتر منتظر نتیجه برجام یا کاهش قیمت ارز هستند تا این بازار کمی آرام شود و بازار مسکن نیز رونق بگیرد، همچنین امیدی به رشد اقتصادی بود و توسعه از آنجایی که ثبات بازار مسکن ارتباط تنگاتنگی با اقتصاد کلان دارد، از یکدیگر تبعیت می کنند و با افزایش نرخ تورم، مسکن نیز روند صعودی خواهد داشت، اما با توجه به کاهش شدید خرید، قطعاً غیرممکن است. قدرت مسکن که افزایش قیمت مسکن مانند برخی کالاها که تا 400 درصد رشد کرده اند رشد خواهد کرد. این کارشناس ادامه داد: نرخ دلار نیز در چند روز گذشته افزایش یافته و همچنان برخی از متقاضیان و سرمایه گذاران برای ورود به این بازار مردد هستند، بنابراین در صورت افزایش نرخ ارز مطمئناً در آینده انواع اقلام ساختمانی گران خواهد شد، اما از آنجایی که قدرت خرید پایین است، بدون شک معاملات مسکن نیز کاهش خواهد یافت. سلمانیان تصریح کرد: اکثر خریداران ملکی به این بازار اعتماد دارند زیرا ملک را یک کالای سرمایه گذاری پایدار می دانند و اقدام به خرید ملک می کنند. چیزی که باقی می ماند مسکن است که در اسفند سال گذشته و اردیبهشت امسال جذب سرمایه شد و با اعلام بانک مرکزی مبنی بر افزایش قیمت مسکن می توانید پایان آن را ببینید.
چه کسانی از رکود بازار مسکن سود می برند؟
سیدمحمد مرتضوی رئیس کانون انبوه سازان معتقد است: اگر فکر می کنیم رکود مسکن می تواند تاثیر مثبتی بر بازار معاملات داشته باشد، اشتباه می کنیم. در دوران رکود ممکن است برخی از تولیدکنندگان و فروشندگان به دلیل نیاز به تامین مالی، محصولات خود را با قیمت پایین‌تری عرضه کنند، اما این معاملات به قدری کوچک و توافقی است که تاثیر قابل‌توجهی بر جامعه هدف و خریداران مصرف‌کننده ندارد. وی معتقد است: رکود تاثیرات مخربی بر عدم تعادل در بازار مسکن خواهد داشت زیرا شکاف بین عرضه و تقاضا را افزایش می دهد و جبران آن را غیرممکن می کند که ممکن است در آینده منجر به افزایش قیمت ها شود، همچنین در زمان رکود، برخی از تولیدکنندگان اشتباه می کنند. و فروشندگان ممکن است محصولات خود را با قیمت کمتری عرضه کنند زیرا نیاز به تامین مالی دارند، اما معاملات آنقدر محدود خواهد بود که تاثیر قابل توجهی بر جامعه هدف و خریداران مصرف کننده نخواهد داشت. وی افزود: افراد بسیار کمی ممکن است از رکود سود ببرند اما کاهش ساخت و ساز و کاهش معاملات باعث تشدید عدم تعادل در بازار مسکن می شود و در شرایط رکود همواره بی انگیزگی و خروج سرمایه گذاران از بازار مسکن وجود خواهد داشت. تولید مسکن به صورت چشمگیر و گسترده.» رئیس انجمن سراسری انبوه سازان مسکن گفت: اگر بخواهیم سالانه 700 تا 800 هزار واحد مسکونی تولید کنیم تا با تقاضا همگام باشیم، رکود باعث دور شدن ما می شود. از این هدف و هر سال بر تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز افزوده می‌شود، این امر به گذشته می‌رسد، بنابراین اگر در آینده به بازار قابل قبولی دسترسی پیدا کنیم، شکاف‌های ایجاد شده در رکود گاهی غیرقابل جبران بوده و آینده را مختل می‌کند. مرتضوی با بیان اینکه رکود مسکن به معنای عدم افزایش قیمت نیست، گفت: در شرایط فعلی قیمت مصالح ساختمانی و خدمات مربوط به حوزه مسکن از جمله اما صدور مجوز و دستمزد افزایش یافته است. بنابراین نمی توان رکود را عاملی برای توقف یا کاهش قیمت مسکن دانست.
طرح نهضت ملی مسکن
وی وضعیت فعلی ساخت و ساز را نامناسب می داند و می افزاید: تولید مسکن هر ماه در حال کاهش است و در هفته های اخیر با افزایش قیمت سیمان یونولیت، دستمزد سازندگان تمایلی به اجرای پروژه ها ندارد. سیمان از 50 هزار تومان به حدود 80 هزار تومان و قیمت یونیلیت از حدود 70 هزار تومان به 500 هزار تومان رسیده است. رئیس انجمن انبوه سازان تاکید کرد: برخلاف پیش بینی برخی کارشناسان مبنی بر اینکه چون در رکود هستیم نباید قیمت ها را افزایش دهیم، با این حال در بازار تجارت قیمت های عرضه شده کمی افزایش یافته است. مرتضوی با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی حمایت لازم را از تولید مسکن بخش خصوصی انجام نمی دهد، گفت: در طرح نهضت ملی مسکن با ناتوانی در پرداخت متقاضیان و مسدود شدن تسهیلات بانکی مواجه هستیم که این امر کاهش یافته است. انگیزه سازندگان و مجریان این طرح. وی افزود: حتی بانک مسکن نیز توان مالی قابل توجهی برای حمایت از تولید مسکن ندارد و به نوعی پاسخ سازندگان را داده است و واقعیت این است که طرح نهضت ملی در حد 4 میلیون واحد نیست. رئیس کانون انبوه سازان ابراز امیدواری کرد: وزارت راه و شهرسازی بدنه تخصصی خود را در حوزه مسکن احیا کند و نگاه تخصصی و کارشناسی بر اساس طرح های بالادستی و بازتعریف طرح جامع مسکن جایگزین بخشنامه و غیر -سیاست های اجرایی
منبع: آرمان ملی