بازار مسکن در سال 1401 در شرایط بحرانی قرار داشت، قیمت‌ها روز به روز افزایش می‌یافت و توان مردم برای مقابله با تورم مسکن روز به روز کاهش می‌یافت و دولت نیز به دلیل ناتوانی کابینه اقتصادی دولت نظارت کامل بر این امر داشت. بازار مسکن و در این زمینه کاملاً منفعل عمل کرد. طبق گزارش بسیاری از مشاوران املاک، در سال 1401 قیمت مسکن نزدیک به 5 برابر افزایش یافت که مهمترین دلیل این افزایش تورم مورد انتظار است.
برگزیده سرویس اقتصادی: بازار مسکن در سال 1401 در شرایط بحرانی قرار داشت، قیمت ها روز به روز افزایش می یافت و توان مردم برای مقابله با تورم مسکن روز به روز کاهش می یافت و دولت نیز به دلیل اینکه کابینه اقتصادی دولت و دولت ناظر این ماجرا بودند. میزان کنترل بازار مسکن نبود و در این زمینه کاملاً منفعلانه عمل کرد.
به طور کلی بازار مسکن تابعی از شرایط عمومی اقتصاد کشور است; وقتی تورم از بین می رود و قیمت مواد غذایی، مواد غذایی و غیرخوراکی به طور نامحدود افزایش می یابد، طبیعتا مسکن معاف نخواهد بود. تقریباً هیچ یک از تصمیمات دولت برای کنترل بازار مسکن مفید نبود و شاید حتی تصمیمات مخالف آن تحریک کننده بود. نتیجه نظارت دولت این بود که مردم هر روز در مقابل مسکن که بیش از 80 درصد بودجه خانوار را تشکیل می‌داد، بی‌دفاع‌تر می‌شدند.
وعده دولت برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال نه تنها محقق نشد بلکه در جلسه آن هدیه داده شد و پیشرفت فیزیکی پروژه های طرح ملی مسکن در نقاط مختلف کشور حتی 10 درصد نیست. مهم ترین دلیل شکست پروژه مسکن چالش تامین مالی آن از سوی بانک ها بود زیرا بانک ها به دلیل عدم رعایت و ضرر و زیان نتوانستند این پروژه را تامین مالی کنند. این در حالی بود که کارشناسان نسبت به عدم موفقیت این وعده به دلیل مشکلات فراوان آن هشدار می دادند. نه تنها بحث تامین مالی، بلکه حتی بحث زمین و هزینه ساخت هر واحد دو موضوع دیگری بود که مانعی بر سر راه طرح ملی مسکن شد.
نتیجه این شد که بازار مسکن نه تنها به این وعده پاسخ مثبت نداد، بلکه برعکس، زنجیره را گسست و با افزایش قیمت دلار گوی سبقت را حتی از تورم عمومی کشور ربود.
وضعیت بازار مسکن در سال 1401
همانطور که در بالا گفتیم، بازار مسکن در سال 1401 هم در بخش اجاره و هم در بخش فروش به شدت بحرانی شد و دلیل افزایش قیمت مسکن به دلیل عامل مهم تورم و نرخ ارز است. تجربه سال های اخیر نشان می دهد که قیمت مسکن با نرخ دلار رابطه مستقیم دارد و زمانی که دلار و ارز در کشور افزایش می یابد، قیمت مسکن به سرعت به این عامل پاسخ می دهد. از آنجایی که دولت نمی تواند سیاست شکست خورده قیمت گذاری دستوری – این اولین و آخرین تصمیم متولیان اقتصادی برای کنترل قیمت ها – در بازار مسکن را اجرا کند، بدون توجه به وعده های دولت، قیمت مسکن نیز زنجیره را قطع کرده است. دولت و به عنوان ماه ها و در سال های گذشته آنچه باید می شد انجام شد.
شاید مقایسه روند افزایش نرخ دلار و قیمت مسکن در این زمینه جالب باشد. قیمت دلار در ابتدای سال 1401 حدود 26 هزار تومان بود و در پایان سال تقریباً به 50 هزار تومان رسید و در مقطعی سقف قیمتی 60 هزار تومان را نیز داشت که تقریباً 100 درصد رشد دارد. . میانگین قیمت هر مترمربع مسکن هم اکنون به 55 هزار تومان رسیده است در حالی که در ابتدای سال این درصد حدود 34 میلیون تومان بوده که رشد حدود 60 درصدی را نشان می دهد.
گزارش مرکز آمار ایران حاکی از آن است که تورم ماهانه مسکن در دی ماه نسبت به آذرماه 1401 تقریباً 10 درصد افزایش داشته است، در حالی که تورم کل کشور در آن ماه 4.1 درصد بوده است. این بدان معناست که قیمت مسکن تنها در ماه ژانویه 10 درصد افزایش یافته است. همچنین بر اساس آمار، شاخص نقطه به نقطه اجاره بهای مسکن در بهمن ماه 1401 حدود 41.6 درصد بوده که در ماه قبل این شاخص 39.4 درصد بوده است. این بدان معناست که تورم اجاره بها در بهمن ماه نیز افزایش یافته است.
طبق گزارش بسیاری از مشاوران املاک، در سال 1401 قیمت مسکن نزدیک به 5 برابر افزایش یافت که مهمترین دلیل این افزایش تورم مورد انتظار است. در واقع انتظارات فروشندگان ملک مبنی بر افزایش تورم در ماه های آینده باعث شد تا آنها از فروش املاک خود خودداری کنند زیرا انتظار افزایش قیمت دلار را داشتند و البته این انتظار نیز برآورده شد.
پیش بینی بازار مسکن در سال 1402
با توجه به اطلاعات منتشر شده و اعلام تورم حداقل 50 درصدی از سوی برخی مسئولان، باید منتظر افزایش قیمت مسکن در سال جدید باشیم چرا که کسری بودجه و تورم عمومی و متعاقب آن افزایش نرخ ارز تاثیر مستقیم خواهد داشت. در بازار مسکن
در حال حاضر بسیاری از فروشندگان از فروش املاک خود منصرف شده اند و به گفته بسیاری از مشاوران املاک، این فروشندگان انتظار افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال 1402 را دارند و به همین دلیل حجم معاملات در ماه های بهمن و اسفند کاهش یافته است. همانطور که هیچ ملکی برای فروش در بازار وجود نداشت، یا اگر وجود داشت، تعداد بسیار محدود بود. با توجه به شرایط کنونی کشور، طبیعی است که فروشندگان از فروش املاک خود در بازار خودداری کنند، زیرا فروش ملک و تورم مورد انتظار، سرمایه آنها را به خطر می اندازد.
طبق آمارهای موجود، یک واحد 100 متری در منطقه انقلاب تهران حدود 6 میلیارد تومان یعنی به طور متوسط متری 60 میلیون تومان قیمت دارد. در عین حال میانگین قیمت هر مترمربع مسکن 55 میلیون تومان اعلام شده است. این نشان می دهد که قیمت ها بالاتر از آمار رسمی حرکت می کنند.
پروژه های مسکن مهر پس از حدود 15 سال تکمیل نشد در حالی که این پروژه های مسکن مهر مربوط به برنامه اقدام ملی در سال 1398 و نهضت ملی مسکن در سال 1400 بود. آنها می توانند طرح ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در حومه شهرها را اجرا کنند، زیرا این پروژه به منابع مالی هنگفتی فراتر از توان شبکه بانکی زیان ده فعلی نیاز دارد، مگر اینکه دولت با ایجاد دستوری این کار را انجام دهد. خط اعتباری از طریق بانک مرکزی و همچنین یارانه سود بانکی که عواقب شدیدی برای اقتصاد خواهد داشت.
اولین پیامد یارانه سود بانکی کسری بودجه و تورم دولت و پیامد خط اعتباری بانک مرکزی افزایش نقدینگی و تورم به همان ترتیب خواهد بود. در زمان ساخت مسکن ملی نرخ بانکی 18 درصد بود و اکنون این نرخ برای سررسید وام یک ساله به بالای 20 درصد رسیده است. اگر دولت به نرخ سود یارانه بدهد و بانک ها را مجبور کند برای حمایت از متقاضیان مسکن ملی همان 18 درصد را دریافت کنند، خود دولت باید مابه التفاوت را جذب کند که به دلیل کمبود منابع، بدهی دولت به شبکه بانکی افزایش می یابد.
علاوه بر این هزینه ساخت هر بلوک در زمان ابلاغ این طرح در دولت جدید حدود 4.5 میلیون تومان بوده است، اما اکنون ارقامی حدود 8 میلیون تومان اعلام می شود، این در حالی است که مدیرعامل اتحادیه تعاونی های ساختمانی تهران نیز اعلام کرد: که هزینه ساخت مسکن در تهران متری 15 میلیون تومان بدون احتساب ساختمان بسیار مرغوب است. به گفته فعالان بازار مسکن، قیمت مصالح ساختمانی در سال 1401 100 درصد افزایش یافت، به عنوان مثال هر کیلوگرم یراق آلات در صورت خرید در ابتدای سال با قیمت 12 هزار تومان، اکنون به حدود 24 رسیده است. هزار تومان و بیشتر.
حال سوال اینجاست که آیا امیدی به بهبود بازار مسکن در سال 1402 وجود دارد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که بازار مسکن بخشی از ساختار اقتصادی است و زمانی که ساختار اقتصادی معیوب باشد نمی توان از هیچ بخشی انتظار بهبود داشت. در بحث منطق اقتصادی و توسعه، زمانی که پراید و تیبا مهمترین و پرفروش‌ترین محصولات صنعت خودروی آن کشور هستند، نمی‌توانند بخش مسکن پیشرفته و رونقی داشته باشند.
کشور اکنون در مسیر تورم مزمن قرار دارد و آینه تمام عیار بازار مسکن است. در کشوری که گرفتار کسری بودجه، تحریم، جهش ارز، بیکاری، ناهماهنگی بانکی و ناکارآمدی عمومی اقتصادی است، قطعاً بازار مسکن رو به بهبود نیست و رفع این معضل حتی در سال‌های اخیر و مخوف دیده می‌شود. جهش قیمت مسکن بنابراین در صورت حفظ همین شرایط در سال آینده حداقل 20 تا 30 درصد تورم در حوزه مسکن با احتمال افزایش آن خواهیم داشت. بازار اجاره نیز تابعی از قیمت مسکن است و در صورت افزایش قیمت مسکن، چون اجاره بها نیز متناسب با قیمت تعیین می شود، طبیعتا نرخ اجاره بها افزایش می یابد.
اگر کل اقتصاد بهبود یابد، بازار مسکن بهبود خواهد یافت. تحریم ها در شرف برداشته شدن هستند، تجارت خارجی افزایش یافته است، آزادی های سیاسی وجود دارد، ثبات نرخ ارز وجود دارد، نرخ سرمایه گذاری به حالت عادی بازگشته است، و کشور رشد اقتصادی ثابتی را تجربه می کند. تجربه (رشد اقتصادی غیر نفتی)، کاهش بیکاری و… بخش مسکن به تنهایی سهمی حدود 30 درصد از کل نقدینگی کشور و همچنین سهم 13 درصدی از تولید ناخالص داخلی را دارد در حالی که حدود 40 درصد است. از سهم کل سرمایه کشور متعلق به بخش مسکن و ساختمان است. این نشان می دهد که رونق این بخش می تواند تأثیر مهمی بر اقتصاد کشور و حتی بخش اشتغال داشته باشد (البته اشتغال در بخش مسکن، اشتغال پایدار محسوب نمی شود).
به طور کلی در صورت تداوم تورم و افزایش نرخ ارز که احتمال دور از ذهنی نیست، قیمت مسکن نیز به موازات آن افزایش خواهد یافت و اگر دولت بتواند نرخ تورم را کنترل کند و وضعیت ارز و در صورت افزایش ارزش پولی را تثبیت کند. در سطح کشور تا حدودی می توان امیدوار بود که قیمت مسکن در سال 1402 اگر نگوییم کاهشی حداقل کند خواهد بود.